別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 和泉 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -15 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　中塚　新一 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市内田町１丁目４８９番４ ｢内田町１－９－５｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 和泉中央 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 和泉中央駅南西方 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境のままの推移が予測される。周辺 では新規戸建開発も見られ需要は底堅いが、景況を反映して地価水準は、微減傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和泉市内の泉北高速鉄道沿線を中心に、隣接市を含む既存の住宅地域である。需要者の中心は、当該地 域に地縁的選好性を有する者が中心であり、圏外からの転入者が少なかったが大規模商業施設の開業等の影響を受け、 最近では他市からの転入者も増加している。現在開発中のニュータウンに比べて比較的駅接近性に優れ、また、割安感 から住宅需要は底堅い。なお、新築戸建住宅（敷地３０坪前後）の販売価格は、総額２８００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模戸建住宅を中心とする古くからの住宅地域であり、自己居住用目的の取引が一般的である。旧来型 住宅地域内に存し賃貸市場が未成熟であり、共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。本件にお いて求めた価格は比準価格のみではあるが、当地域における市場性を反映した価格であり、また規範性にも優れている 。よって、比準価格を標準に、周辺標準地及び基準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 現時点ではコロナ禍の影響は限定的ではある が、人口減少が続く中、利便性に優る地域を 除けば、地価は横這い乃至は下落傾向にある 。 価格形成要因に影響を与える特段の変動事由 は認められないが、引き続き周辺の開発動向 及び、コロナ禍の影響には注視が必要である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％