別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 和泉 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -13 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　尾高　正樹 印  TEL.

鑑定評価額 8,330,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市黒鳥町３丁目２０３番３８外 ｢黒鳥町３－５－２１｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｓ3 一般住宅の中に倉庫 等が見られる既成住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 和泉府中 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道　 交通 施設 和泉府中駅南東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として概ね成熟しており、特段の地域要因の変動もなく当面は現状を維持すると認められる。地価 は経済情勢を反映し住宅地需要が弱含みで下落傾向にあり、当面はこの状況が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線で、和泉市及び隣接市の既成住宅地域が存する圏域と認められる。主たる需要者は和泉市 及び周辺市の居住者が中心を占める。需給動向は、背後地で開発事例も見られるものの、景気動向の変化もあり土地需 要は減少している。中心価格帯は、新築戸建（土地１００㎡程度）で総額２５００～３０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域に存するため、価格形成は収益性が反映されにくいと考えられる。本件において求め た試算価格は比準価格のみであるが、規範性の高い取引事例を基に適切に補・修正を行っており、同価格は実証的な価 格であると認められる。本件においては、比準価格を中心に、代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [113.6] [102.0] 100 69,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市においては、人口の変動は少ないが、 新型コロナによる経済情勢の変化により住宅 地需要は弱含んでいる。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％