別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 和泉 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -8 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　道田　勇 印  TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市緑ケ丘２丁目７０番１１ ｢緑ケ丘２－２０－２５｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 和泉中央 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 和泉中央駅南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。値頃感による一定の需要は 見込まれるが、地価水準はコロナ禍の影響もあり、上昇傾向から横這い傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和泉市及び周辺市の泉北高速鉄道沿線の住宅地域の圏域であり、特に徒歩限界圏に存する住宅地域との価 格牽連性が高いものと判断される。需要者の中心は和泉市及び周辺市内の居住者であり、景気回復傾向が続き需給動向 はほぼ均衡している。土地のみの価格は、２００㎡程度で１５００万円超、新築の戸建住宅では、３５００万円程度の 物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己居住用物件の取引が中心である。中規模一戸建て住宅がほどんどであり、共同住宅等の収益目的物件は 見当たらない。近隣においては自用目的の物件の取引が大半を占めることから、売買希望価格の動向、地価動向及び代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 93.7] [102.0] 100 84,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市においては、総人口の変動は概ね横這 いで推移しているが、コロナ禍の影響により 、需要は概して弱含んでいる。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％