別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 和泉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -7 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　康治 印  TEL.

鑑定評価額 6,450,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市三林町１２６６番３ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,196) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西4.9m市道 水道、ガス、下水 和泉中央 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．９ ｍ市道 交通 施設 和泉中央駅南東方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の小規模住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測される。利便性に劣る地域に存し、地価動 向は下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道線及びＪＲ阪和線沿線で和泉市及び隣接市町を中心とする住宅地域と判断した。需 要者の中心は当圏域内に地縁性のある居住者である。地価の二極化が進んでおり、利便性に劣る既成住宅地や旧集落の 住宅地価格は下落傾向が続いている。新築戸建住宅の中心価格帯は、土地１００㎡程度で、総額２５００万円～３００ ０万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己居住目的の取引が大半を占める住宅地域で、求められた比準価格は市場の実態を反映した実証性を有す る価格である。一方、収益性の検討については、画地規模が小さく合理的な建物想定が困難であり、また戸建住宅の賃 貸借市場も形成されていないことから収益還元法の適用は断念した。以上より、市場性を反映した説得力のある比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [122.5] [101.0] 100 64,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市の人口は微減、高齢化率は上昇してい る。夏以降、取引市場は回復に向かい地価の 大きな下落はない。 郊外の既成住宅地は競争力が低下し、地価は 下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％