別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 和泉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -4 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　郷原　淳嗣 印  TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市弥生町３丁目３１２番４９ ｢弥生町３－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅を主とす る区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 和泉中央 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 和泉中央駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状を維持すると予測する。交通利便性、 画地規模等から需要は弱く、新型コロナの影響も考慮すると、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉北高速鉄道「和泉中央」及び「光明池」駅勢圏並びにＪＲ阪和線沿線の住宅地域で、和泉市を中心とす る圏域。需要者の中心は和泉市を含む周辺市の居住者。交通利便性、画地規模等から当地域にかかる選好性はやや低位 にあり、新型コロナウイルスの実体経済への影響もあって、市況は不透明な状況にある。新築の戸建物件は総額３，０ ００～３，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は概ね成熟した中規模戸建住宅地域に所在し、自用目的の取引が中心で賃貸市場は未成熟である。したがっ て、居住の快適性が価格形成要因として重視される地域であることから、収益還元法の適用は断念した。なお、自用目 的の取引が中心であることから、市場実態を反映した取引事例により求めた比準価格の規範性は高いため、比準価格を 標準とし、他の標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　和泉（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染拡大による実体経 済への影響もあって、不動産市場全般にかか る不透明性は高まっている。 価格形成要因に影響を与える特記すべき地域 要因の変動はない。 価格形成要因に影響を与える特記すべき個別 的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％ -0.6 ％