別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 和泉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -3 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　竜輔 印  TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 77,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市観音寺町８５７番１２ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,196) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西4.9m道路 水道、ガス、下水 和泉府中 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．９ ｍ道路 交通 施設 和泉府中駅南東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。駅徒歩圏外に位 置するため当地域は需要がやや低調で地価水準は若干の弱含みとなっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和泉市とその周辺市の主にＪＲ阪和線、泉北高速鉄道沿線の低層住宅地域である。このため需要中心は同 一需給圏に地縁性がある一次取得者及び二次取得者層が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。不動産市場はＪＲ 和泉府中駅及び泉北高速鉄道和泉中央駅徒歩圏等に需要が集中し、駅からやや遠いエリアはやや軟調である。その中で 当該地域は若干の下落傾向にある。市場の中心となる価格帯は新築戸建住宅で総額３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はミニ開発された、中小規模の戸建住宅が連担する地域であり、アパート等もなく、当地域の標準的な使用が 戸建住宅地で画地面積が小さいため、経済合理性のある建物の想定が困難である。一方、取引事例については対象不動 産と代替競争関係にある多数の信頼性の高い事例を収集しえた。以上により、収益価格の算定は断念し、市場性を反映 した比準価格を標準とし、単価と総額の関連、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [101.9] [102.0] 100 77,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルスの影響から厳 しい状況にあるが一部持ち直しも見られる状 況。泉州北部の住宅地の地価は横ばいからや や下落の状況。 価格形成要因に影響を与える変動は見られな い。地価は、若干下落しているものの下落幅 は小さい。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％