別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -10 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　善本　かほり 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市灰塚４丁目３０１番２８ ｢灰塚４－８－６｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:2.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 住道 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道　 交通 施設 住道駅南西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模の低層戸建住宅地域として熟成しており、当面概ね現状のまま推移していくと予測される。最寄駅から はやや距離があるものの徒歩圏内であり、競争力は普通程度で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大東市及び東大阪市北西部に存する小規模戸建住宅地域である。特にＪＲ片町線の駅から徒歩圏内で平 坦な地勢の地域と価格牽連性が高い。主たる需要者層は大阪市中心部や居住地周辺へ通勤するサラリーマン層である。 主たる需要者は収益性よりも地縁や価格の総額の水準を重視して取引を行っていると認められる。周辺地域の中古住宅 は土地１００㎡未満で１，５００～１，８００万円程度での取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内における市場の特性を踏まえ、収益還元法は適用しなかった。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたって は、上記市場の特性から主たる需要者が地縁や、類似地域における取引価格水準を重視することを踏まえ、比準価格を 標準とし、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討などを行って、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市では政策や低金利の継続等により生活 利便性が良好な地勢がフラットな住宅地の需 要は安定している。急傾斜地域では依然需要 は少ない。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％