別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -9 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史 印  TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市深野北１丁目１７９番１９ ｢深野北１－６－２９｣ ②地積 　(㎡) 157   (         20)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｓ2 中小規模戸建住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 野崎 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 野崎駅北西方 950m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変更はなく、概ね現況のまま推 移するものと予測する。また、地価水準も概ね横ばいで推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大東市及び周辺市を中心とするＪＲ片町線沿線の中小規模住宅地域と判断される。需要者の中心は、大 東市及び周辺市居住の地縁者や一次取得者層で、圏外からの流入は少ない。駅から徒歩圏内に位置する平坦地であるこ とから、地価は横ばいで推移している。同程度の土地であれば１８００万円程度、新築戸建住宅は、総額３０００万円 程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が支配的であることから、収益還元法は適用し なかった。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、上記市場の特性から周辺類似地域の取引価格の水準や地縁性 を重視することを踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と 総額との関連の検討などを行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [127.2] [103.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少、取引件数も減少傾向にある 。新型コロナウイルス感染症の影響により、 個人消費は落ち込み、依然先行きが見えない 状況である。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の大きな変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％