別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　野村　和雄 印  TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美南１丁目２２３番１１ ②地積 　(㎡) 78   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 河内天美 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 河内天美駅南東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅地域を形成しており、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予測する 。最寄駅から概ね徒歩圏内で値頃感等が認められるが、既成化は否めず地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市及び周辺市等に存する住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住する一 次取得者層である。住環境や値頃感等から需要は底堅いものの、既成化の進行等に伴い地価は下落基調で推移している ものと思われる。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅需要が大半であるため、賃貸市場が未成熟であることや地積が小さいことから、収益還元法の適用を断 念した。したがって、居住快適性等を重視する自用目的を中心とする市場の実態を反映した現実的な価格である比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [104.0] 100 [139.7] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の不透明感の中、高齢化等が継続し 、市場動向は用途毎に異なる動きを見せてい る。特に住宅地は一部を除いて下落基調で推 移している。 最寄駅から概ね徒歩園内であり、住環境や値 頃感等からこれまで地価は概ね横這いであっ たが、既成化の進行等により下落基調に転じ た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％