別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基 印  TEL.

鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美東６丁目１８３番７ ｢天美東６－８－４｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区1種 (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5.1m市道 水道、ガス、下水 河内天美 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． １ｍ　市道 交通 施設 河内天美駅北東方 450m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後とも現状維持と予測。供給が散発的かつ取引成約に価格抑制 的な動きも見られるが選好性高い著名な住宅地として需要はある。直近コロナ禍もあり地価水準は弱含み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の中規模戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域が所在する範囲内。需要の中心は、市 内居住者で地縁を有する二次取得層と見る。駅近在の知名度と良好な居住環境を有する住宅地域であるが、取引として 捕捉できる件数は少なく需給間でのアンバランスも指摘できる。土地は標準的規模で４，５００万円前後程度が取引の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を重視する住宅地域に所在し、自己使用目的の取引が中心となっており、周辺での収益用不動産の取引は 見受けられない。よって取引価格に比し、収益性配慮の必要性は比較的高くはないこと等から収益価格の試算は断念し た。取引価格の水準を指標に価格が決定される市場の実態を考慮し比準価格を標準に、さらに年間及び半年間変動率の 時系列的な価格水準の推移、動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　松原（府） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪都市圏のベッドタウンだが、現在人口減 少・高齢化の傾向を示す。従前同市住宅地需 要は回復傾向にあったが、直近コロナ禍によ る影響を受ける。 地名度高く富裕層への潜在的訴求力から安定 需要が見込める地域だが、規模等から総額は 抑制気味、直近コロナ禍もあり需要、価格低 調気味にて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％ -0.6 ％