別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和 印  TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美北３丁目３３番２４外 ｢天美北３－１６－１７｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 河内天美 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 河内天美駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特別な変動はなく、この先も概ね現状を維持していくと予 測する。地価は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、主として松原市及びその隣接市に存する小規模戸建住宅地域である。需要者の中心 は地縁性を有する松原市内居住者及び市域外に居住の一次取得者層である。最寄り駅からやや遠い駅徒歩圏外の地域で 、総額面での値頃感から潜在的な需要は認められるものの、需要はやや弱含みで推移している。土地は１８０㎡程度で １８００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から遠い小規模戸建住宅を中心とした地域で、収益用不動産はほとんど見られない。賃貸住宅の市場が成熟していな い地域であり、また、経済合理性に基づいた賃貸用共同住宅の想定は難しいため、収益価格は試算しなかった。自己使 用目的の需要が支配的な地域であるので、多くの取引事例に基づき、市場の実態を反映して、規範性が高いと認められ る比準価格を標準として、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,200 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [100.8] [100.0] 100 95,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少、高齢化の下で、経済状 況に停滞感が増す中、当市の不動産需給は立 地条件の差異にかかわらず、全体的に陰りが 見え始めている。 松原市北部の小規模住宅地域の居住環境は維 持されている。成熟した地域特性に大きな変 化はないが、需要は弱含みで、地価は緩やか に下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％