鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

河内長野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１３ -1015	河内長野市		建付地	（　）	長方形	南15.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	０８１４ -1008	河内長野市		更地	（　）	不整形	北東8.8m国道、中間画地		２住居高度地区3種都市計画道路 (60,200)
c	０８０３ -1018	富田林市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.7m府道、中間画地		１住居 (70,200)
d	０８０４ -1021	羽曳野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.7m府道、中間画地		２住居 (60,200)
e	０８１０ -1016	松原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		近商地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,522	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,681	100 [ 175.1]	115,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 114,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	131,362	100 [ 113.8]	115,432		118,000
c	(　 ) 98,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	103,703	100 [ 90.7]	114,336		117,000
d	(　 ) 77,816	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,505	100 [ 68.4]	113,311		116,000
e	(　 ) 75,721	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,721	100 [ 64.3]	117,762		120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.2	環境　　　　 +57.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

河内長野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地等内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,083,785	5,008,046	17,075,739	11,545,600	5,530,139	（　0.9569） 5,291,790	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	110,245,625 円　　　　（　 59,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

河内長野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,852 ㎡	62.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸形式：スケルトン郊外型店舗区割り部分賃貸／使用容積率：地域標準に準拠　

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域の標準値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	95.0	1,140.00	1,639	1,868,460	5.0	9,342,300
							3.0	5,605,380
～

～

～

～

計		1,200.00	95.0	1,140.00		1,868,460		9,342,300
								5,605,380

⑨年額支払賃料	1,868,460 円　×　12ヶ月　＝　 22,421,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,421,520 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,502,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,919,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,342,300 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,605,380 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,077,343 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,083,785 円　　　　（　 11,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１２（賃）　　　　-3	1,369 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,742	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,730 円/㎡　月額支払賃料（　 1,639 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１７（賃）　　　　-2	1,339 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,708
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

河内長野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	672,646 円	22,421,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,793,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,008,046 円　（　　　　　　 2,704 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,545,600 円（　　　　　 6,234 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,083,785 円
②総費用	5,008,046 円
③純収益　①－②	17,075,739 円
④建物等に帰属する純収益	11,545,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,530,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,291,790 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,857 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,245,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
河内長野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

河内長野 5-5

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　宮部　秀和

印

TEL.

鑑定評価額

219,000,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河内長野市西之山町１１５０番外｢西之山町３－１１｣				②地積　(㎡)	1,852 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	2:1	営業所兼作業所Ｓ1	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西22m国道、南西側道	水道、ガス、下水	河内長野 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 10 ｍ、南 10 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層の路線型店舗

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

河内長野駅北西方

1.2km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域としての地域要因に特に大きな変動はなく、今後もほぼ現状を維持していくと予測する
。地価水準は当面は横這いが続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の路線型店舗

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は河内長野市及びその周辺市域の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は地域
に地縁を有する法人及び個人事業経営者、沿道サービス店舗経営を目的とした法人などである。交通量は比較的多い地
域で、周辺には大型スーパーなどの商業施設もあり、路線商業地に対する需要は底堅いものがあるが、経済状況の変化
に伴い、地価は横這い傾向にある。取引される価格は規模、位置等により異なり、中心となる価格帯の特定は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は路線商業地の事例を広域的に採用して試算した。収益価格は店舗の賃貸を想定して求めたが、比準価格と比
べて低く求められた。自用を前提とした需要が多い地域であり、純粋な賃貸市場の成熟はまだ十分ではないため、収益
価格の相対的規範性が劣る。そこで、多くの取引事例に基づき、市場の実態を反映して実証的な比準価格を標準として
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富田林 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[111.9]

[102.0]
100

118,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産年齢人口の減少、高齢化の下で、経済状
況に停滞感が増す中、当市の不動産需給は立
地条件の差異にかかわらず、全体的に陰りが
見え始めている。

比較的交通量が多い国道沿いの路線商業地と
しての地域特性に大きな変化はなく、地価は
横這い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +7.7
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

河内長野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０２ -7	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西11m府道、中間画地		準工 (60,200)
b	６０１ -24	泉大津市		貸家建付地	（　）	不整形	北東13.7m府道、北西8m、角地		準工 (80,200)
c	０８０４ -1008	羽曳野市		貸家建付地	（　）	台形	西12.2m市道、南5.2m、角地		２中専 (70,200)
d	６１３ -8	和泉市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8.8m府道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,040	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,116	100 [ 75.8]	109,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 100,604	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	113,300	100 [ 94.1]	120,404		123,000
c	(　 ) 145,104	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	143,667	100 [ 118.9]	120,830		123,000
d	(　 ) 85,600	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,001	100 [ 76.2]	111,550		114,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

河内長野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,231,998	5,039,460	17,192,538	11,545,600	5,646,938	（　0.9569） 5,403,555	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	112,574,063 円　　　　（　 60,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

河内長野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,852 ㎡	62.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸形式：郊外ロードサイド型店舗区割り部分賃貸／使用容積率：地域の標準に準拠

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域の標準値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	95.0	1,140.00	1,650	1,881,000	5.0	9,405,000
							3.0	5,643,000
～

～

～

～

計		1,200.00	95.0	1,140.00		1,881,000		9,405,000
								5,643,000

⑨年額支払賃料	1,881,000 円　×　12ヶ月　＝　 22,572,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,572,000 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,512,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,059,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,405,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,643,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,084,573 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,231,998 円　　　　（　 12,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０５（賃）　　　　-2	1,735 ( 1,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,742 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０６（賃）　　　　-103	1,630 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,583
c	０８１７（賃）　　　　-1	1,997 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,902

河内長野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	677,160 円	22,572,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,820,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,039,460 円　（　　　　　　 2,721 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,545,600 円（　　　　　 6,234 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,231,998 円
②総費用	5,039,460 円
③純収益　①－②	17,192,538 円
④建物等に帰属する純収益	11,545,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,646,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,403,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,918 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,574,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,800 円／㎡）