鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

河内長野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１４ -1008	河内長野市		更地	（　）	不整形	北東8.8m国道、中間画地		２住居高度地区3種都市計画道路 (60,200)
b	０８０５ -8	河内長野市		建付地	（　）	長方形	北西8.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	０８１０ -1018	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,282)
d	０８１６ -1028	大阪狭山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e	０８０７ -34	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m国道、南4m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	131,362	100 [ 138.7]	94,709	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,700
b	(　 ) 83,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	82,204	100 [ 90.8]	90,533		90,500
c	(　 ) 104,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,658	100 [ 116.0]	90,222		90,200
d	(　 ) 90,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,607	100 [ 95.2]	95,175		95,200
e	(　 ) 169,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	166,354	100 [ 178.1]	93,405		93,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +46.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,800 円／㎡]

河内長野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価の把握が困難な既成市街地に存し、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,001,583	384,680	1,616,903	1,466,520	150,383	（　0.9718） 146,142	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,109,404 円　　　　（　 59,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

河内長野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	40.00	ＬＳ3	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	240 ％	52 ㎡	5.0 m x 11.2 m	前面道路：市道　 3.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼住宅（１階店舗、２階・３階居宅）／使用容積率：地域標準に準拠

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	100.0	40.00	1,700	68,000	5.0	340,000
							5.0	340,000
2～ 3	居宅	40.00	100.0	40.00	1,250	50,000	1.0	50,000
							3.0	150,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		168,000		440,000
								640,000

⑨年額支払賃料	168,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,016,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,016,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 141,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,874,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	440,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 640,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 122,611 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,001,583 円　　　　（　 38,492 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０５（賃）　　　　-1	1,261 ( 1,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	1,844	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,853 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０５（賃）　　　　-2	1,735 ( 1,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,864
c	０８１５（賃）　　　　-1003	1,867 ( 1,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,854

河内長野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,000 円	20,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	60,480 円	2,016,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,700 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 384,680 円　（　　　　　　 7,398 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,466,520 円（　　　　　 28,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,001,583 円
②総費用	384,680 円
③純収益　①－②	1,616,903 円
④建物等に帰属する純収益	1,466,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,383 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,142 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,810 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,109,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
河内長野 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

河内長野 5-4

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　大西　圭

印

TEL.

鑑定評価額

4,830,000 円

１㎡当たりの価格

92,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河内長野市本町１１６番１２｢本町１２－２４｣				②地積　(㎡)	52 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,240)
	1:2	店舗Ｗ2	空店舗、空地も見られる駅に近い既成商業地域	南3.4m市道	水道、ガス、下水	河内長野 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 15 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

３階建の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 50 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アーケード商店街

街

路

３．４ｍ市道

交通

施設

河内長野駅北西方

270m

法令

規制

商業
(90,240)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、住宅が混在する旧来からの商店街であり、概ね現状のまま推移すると予測する。利便性が良好なため、地
価は現状を維持して推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建の店舗兼住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、河内長野市を中心に隣接市等を含む商業地域一帯と把握される。需要者は、域内の個人、法人事業者の
ほか、不動産業者からの需要が想定される。アーケードの商況の停滞とともに地価動向も長らく下落してきたが、駅か
ら近い利便性に裏付けられた土地需要が少なからず存し、供給に応じた需要が期待される。しかしながら、同種の画地
が市場に供給されることが少なく、そのため、中心となる価格帯も判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、河内長野市、富田林市等の商業地より試算を行ったもので、市場性が反映された価格である。収益価格は
賃貸用建物を想定して求めた価格であるが、画地が小さく、また、周辺の同種土地取引において、必ずしも収益性が考
慮されていると言い難い。したがって本件では、市場の実態を反映する比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、
代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富田林 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[138.0]

[100.0]
100

93,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済状況が一変し、不動産市場にも徐々に影
響が見られている。感染症の影響長期化など
、予断を許さない状況にある。

地域要因に変動はみられない。地価は横這い
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

河内長野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１４ -1008	河内長野市		更地	（　）	不整形	北東8.8m国道、中間画地		２住居高度地区3種都市計画道路 (60,200)
b	０８１６ -1028	大阪狭山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m市道、中間画地		１中専 (70,200)
c	０８１５ -1010	富田林市		建付地	（　）	不整形	西10m国道、中間画地		１住居 (70,200)
d	０８１３ -1015	河内長野市		建付地	（　）	長方形	南15.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	131,362	100 [ 138.7]	94,709	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,700
b	(　 ) 90,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,607	100 [ 99.9]	90,698		90,700
c	(　 ) 92,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	97,437	100 [ 97.1]	100,347		100,000
d	(　 ) 204,522	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,681	100 [ 170.0]	119,224		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.5	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,800 円／㎡]

河内長野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,008,208	384,910	1,623,298	1,466,520	156,778	（　0.9718） 152,357	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,241,638 円　　　　（　 62,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

河内長野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	40.00	ＬＳ3	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	240 ％	52 ㎡	5.0 m x 11.2 m	前面道路：市道　 3.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階小規模店舗、２階・３階はファミリー用併用住宅として一棟貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	100.0	40.00	1,789	71,560	5.0	357,800
							5.0	357,800
2～ 3	住宅	40.00	100.0	40.00	1,210	48,400	2.0	96,800
							3.0	145,200
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		168,360		551,400
								648,200

⑨年額支払賃料	168,360 円　×　12ヶ月　＝　 2,020,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,020,320 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 141,422 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,878,898 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	551,400 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 648,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 124,182 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,008,208 円　　　　（　 38,619 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０５（賃）　　　　-2	1,735 ( 1,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,928	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,789 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１２（賃）　　　　-1	1,223 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	2,055
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

河内長野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,000 円	20,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	60,610 円	2,020,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,700 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 384,910 円　（　　　　　　 7,402 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,466,520 円（　　　　　 28,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,008,208 円
②総費用	384,910 円
③純収益　①－②	1,623,298 円
④建物等に帰属する純収益	1,466,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	156,778 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	152,357 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,930 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,241,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,300 円／㎡）