鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

河内長野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１４ -1008	河内長野市		更地	（　）	不整形	北東8.8m国道、中間画地		２住居高度地区3種都市計画道路 (60,200)
b	０８１４ -1019	河内長野市		更地	（　）	不整形	北西16.4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	０８０３ -1018	富田林市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.7m府道、中間画地		１住居 (70,200)
d	０８０１ -1014	富田林市		更地	（　）	ほぼ整形	北7m府道、中間画地		２中専 (70,200)
e	０８０７ -31	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	131,362	100 [ 153.8]	85,411	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	88,000
b	(　 ) 60,610	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,610	100 [ 70.7]	85,728		88,300
c	(　 ) 98,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	103,703	100 [ 100.1]	103,599		107,000
d	(　 ) 56,363	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	68,763	100 [ 80.0]	85,954		88,500
e	(　 ) 95,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,110	100 [ 111.0]	85,685		88,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +11.6	環境　　　　 +56.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +9.2	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,300 円／㎡]

河内長野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,484,136	8,404,198	35,079,938	31,317,000	3,762,938	（　0.9575） 3,603,013	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	76,659,851 円　　　　（　 52,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

河内長野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	880.00	Ｓ3	2,640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	1,463 ㎡	35.7 m x 37.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗。２～３階住宅部分はファミリータイプ、平均専有面積５０㎡／戸。平面駐車場有り。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	880.00	85.0	748.00	2,367	1,770,516	5.0	8,852,580
							3.0	5,311,548
2～ 3	住宅	880.00	85.0	748.00	1,200	897,600	3.0	2,692,800
							2.0	1,795,200
～

～

～

計		2,640.00	85.0	2,244.00		3,565,716		14,238,180
								8,901,948

⑨年額支払賃料	3,565,716 円　×　12ヶ月　＝　 42,788,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,788,592 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,189,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,606,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,238,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 135,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,901,948 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,742,111 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,484,136 円　　　　（　 29,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０５（賃）　　　　-1	1,261 ( 1,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	2,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,499 円/㎡　月額支払賃料（　 2,367 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０５（賃）　　　　-2	1,735 ( 1,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,479
c	０８１２（賃）　　　　-3	1,369 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,445

河内長野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,190,000 円	438,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,313,898 円	43,796,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,723,000 円	438,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,404,198 円　（　　　　　　 5,744 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9575

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,317,000 円（　　　　　 21,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,484,136 円
②総費用	8,404,198 円
③純収益　①－②	35,079,938 円
④建物等に帰属する純収益	31,317,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,762,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,603,013 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,659,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
河内長野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

河内長野 5-3

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　和田　浩

印

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河内長野市南花台３丁目２１５８番９外				②地積　(㎡)	1,463 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1	店舗ＬＳ1	近隣店舗等が見られる住宅団地内の近隣商業地域	北西16m市道、北東側道	水道、ガス、下水	三日市町 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

三日市町駅南西方

1.8km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大規模開発された住宅団地内の近隣商業地域であるが、団地内の共同住宅等の建て替えが計画されており居住人
口の減少の懸念もあり、一定の需要は見込まれるものの地価は若干の下落傾向で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗付共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、河内長野市、富田林市等、大阪府南東部の近隣商業地域又は路線商業地域。需要者の中心は、同一需給
圏内の個人又は法人事業者等である。周辺のＵＲ賃貸共同住宅が集約されることとなり、居住人口とともに繁華性の低
下が懸念され、地価も下落傾向にある。南花台地区における事業用地の売買は稀であり、需要の中心価格帯は、業種業
態、画地規模等により様々で判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、大規模開発住宅団地内の近隣商業地域で、事業用不動産の賃貸は少なく賃貸市場が未成熟であることか
ら賃料水準の把握が困難であるため収益価格の信頼性は低い。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規
範性を有する商業地の取引事例から試算しており信頼性は高い。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、
信頼性の低い収益価格は参考に留め、且つ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富田林 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[150.5]

[103.0]
100

88,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内不動産市場は高齢化や人口減少に加えコ
ロナ禍を背景に全般的に弱含みで、一部利便
性に優れる地域は概ね横這い乃至微増で推移
している。

大規模開発された団地内の近隣商業地域であ
るが、団地内のＵＲ賃貸住宅の集約により地
域人口減少が懸念され、地価は緩やかな下落
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +14.1
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

河内長野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０６ -1018	藤井寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m国道、中間画地		準住居高度2種最高31m (70,200)
b	０８０４ -1008	羽曳野市		貸家建付地	（　）	台形	西12.2m市道、南5.2m、角地		２中専 (70,200)
c	０８０７ -31	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	０８１５ -1010	富田林市		建付地	（　）	不整形	西10m国道、中間画地		１住居 (70,200)
e	０８１６ -1028	大阪狭山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m市道、中間画地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,024	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,024	100 [ 144.9]	85,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	88,200
b	(　 ) 145,104	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	143,667	100 [ 102.4]	140,300		145,000
c	(　 ) 95,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,110	100 [ 111.0]	85,685		88,300
d	(　 ) 92,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	97,437	100 [ 113.1]	86,151		88,700
e	(　 ) 90,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,607	100 [ 105.7]	85,721		88,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 +41.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,300 円／㎡]

河内長野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成した住宅団地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,126,344	8,347,000	34,779,344	31,102,500	3,676,844	（　0.9575） 3,520,578	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	74,905,915 円　　　　（　 51,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

河内長野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	880.00	Ｓ3	2,640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	1,463 ㎡	35.7 m x 37.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上はファミリー向け賃貸住宅（１戸約５０㎡）。平面駐車場あり

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種、同規模の共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	880.00	85.0	748.00	2,321	1,740,000	5.0	8,700,000
							3.0	5,220,000
2～ 3	住宅	880.00	85.0	748.00	1,200	898,000	3.0	2,694,000
							2.0	1,796,000
～

～

～

計		2,640.00	85.0	2,244.00		3,536,000		14,088,000
								8,812,000

⑨年額支払賃料	3,536,000 円　×　12ヶ月　＝　 42,432,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,432,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,172,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,268,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,088,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,812,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,724,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,126,344 円　　　　（　 29,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１８（賃）　　　　-102	1,920 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,400	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,321 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１８（賃）　　　　-1001	1,993 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,491
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

河内長野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,175,000 円	435,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,303,200 円	43,440,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,697,500 円	435,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,347,000 円　（　　　　　　 5,705 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9575

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	435,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,102,500 円（　　　　　 21,259 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,126,344 円
②総費用	8,347,000 円
③純収益　①－②	34,779,344 円
④建物等に帰属する純収益	31,102,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,676,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,520,578 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,406 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,905,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,200 円／㎡）