別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 河内長野 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -27 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二 印  TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市加賀田７７１番８ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5.5m市道 水道、下水 三日市町 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 三日市町駅南方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化区域の最南部に位置する小規模開発の戸建住宅地域で、当面このまま推移すると予測。交通利便性も劣 り、周辺でのミニ開発はこの一角のみで広がりも無く、需要も極めて弱い。地価は当面下落状況が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線・南海高野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は 前記市内に親族等が居住する一次取得者層等が中心。市街化区域外れのバス圏にある小規模戸建ての開発住宅地。利便 性の悪い地域のため需要は極めて弱く、他からの転入もほとんど見られない地域。このため地価下落は継続状況にある 。土地は規模にもよるが３００万円前後の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏外の小規模戸建ての住宅地域で、収益目的より自用目的での取引が大半。また小規模戸建住宅の一棟貸しも賃 貸のための新規建築ではなく、転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟で、共同住宅想定も敷 地規模より困難なため、収益価格は試算しなかった。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、 下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [138.5] [101.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　地域の高齢化や辺々部の人口減少に加え、 新型コロナの長期化による地域経済への悪影 響が、不動産需給の先行き不透明感となりつ つある。 　市街化区域外れにあるミニ開発の小規模戸 建住宅地域。周辺への宅地開発の広がりは無 い。駅距離のある利便性が劣る地域。地価は なお下落状況。 　画地要因等による需要サイドの厳選が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％