別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 河内長野 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -25 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 66,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市錦町６３５番１ ｢錦町１３－８｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西4m市道、南側道 水道、ガス、下水 河内長野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 河内長野駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域として、現状のまま推移すると予測する。安定した需要がある地域であり、地価は横ばいが続 くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線、近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域である。需 要者は、圏内に地縁を有する一次取得者もしくは買い替え層が中心で、圏外からの転入は少ない。市内中心部との連続 性があり、生活利便性が確保されていることから、地価は安定している。中心価格帯は、土地２００㎡で１３００万円 から１４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域内に位置し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で、賃貸物件が少なく賃料水準の把握ができない ため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は地域特性が類似した住宅地の取引事例から試算されたもので、 市場の実勢を反映している。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [102.0] 100 66,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化で、当市の地価は利便性等 の優劣による二極化が見られる。景気後退の 影響もあり、市況については予断を許さない 状況である。 特筆すべき変動要因は認められない。地価は 横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％