別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 河内長野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -21 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和 印  TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 82,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市千代田台町１０２７番２００ ｢千代田台町７－４｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 千代田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 千代田駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした中規模戸建住宅地域としての良好な住環境が保たれており、大きな地域要因の変動はなく、今後 も現状を維持していくと予測する。最寄駅からやや遠いため、地価水準は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で、概ね河内長野市及びその隣接市の中規模戸建住宅地域である。需要者の中心は同圏域 内に居住して、戸建住宅を求める一次取得者層や住み替えを希望する層である。近隣地域は良好な居住環境の成熟した 住宅団地であるが、最寄り駅からやや遠く、利便性がやや劣るため、需要は弱含みで推移している。土地は２５０㎡程 度で２０００万円程度、中古の戸建住宅は２５００～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然として閑静な戸建住宅地域で、収益用不動産はほとんど見られない。賃貸住宅市場は未成熟な地域であり、ま た、経済合理性に基づいた賃貸用共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性等 が重視される自用目的の需要が主体的な地域であるので、多くの取引事例に基づき、市場性を反映している比準価格を 標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [129.5] [101.0] 100 82,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少、高齢化の下で、経済状 況に停滞感が増す中、当市の不動産需給は立 地条件の差異にかかわらず、全体的に陰りが 見え始めている。 区画整然とした良好な居住環境はほぼ維持さ れている。バス便利用圏内のため利便性がや や劣ることなどから、地価はやや下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％