別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 河内長野 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -17 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩 印  TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市南花台６丁目２１０８番７４ ｢南花台６－１０－１３｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 三日市町 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 三日市町駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模開発された住宅団地であるが、団地内のＵＲ賃貸共同住宅の集約計画があり人口減少が懸念される。戸建 住宅エリアの住環境は良好であるが最寄駅徒歩圏外のため、需要は弱く地価は下落傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、河内長野市南部を中心に、隣接する富田林市や和歌山県橋本市で大規模開発された住宅地域である。需 要者は、同一需給圏内の一次取得者が中心で、通勤時間や居住環境を重視する比較的若い世代も多い。対象標準地は最 寄り駅バス圏で通勤利便性が劣るため需要は弱含みである。需要の中心価格帯は、土地で１，４００万円～１，５００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は第一種低層住居専用地域における規制や周辺の利用状況等により賃貸用不動産の想定が困難で あるため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い住宅地の取引 事例を収集選択の上試算されており信頼性は高い。従って、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [156.1] [101.0] 100 68,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は高齢化や人口減少に加えコ ロナ禍を背景に全般的に弱含みで、一部利便 性に優れる地域は概ね横這い乃至微増で推移 している。 大規模開発された住宅団地であるが、団地内 のＵＲ賃貸共同住宅の集約計画により地域人 口の減少が懸念され、地価は緩やかな下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　 +10.8 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％