別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 河内長野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -14 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　隆志 印  TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市市町５０１番２２ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,188) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 汐ノ宮 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 汐ノ宮駅北西方 640m 法令 規制 ２中専 (60,188) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価は弱含みで 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線、近鉄長野線沿線の河内長野市及びその周辺市の住宅地域である。需要者は自己居住目的の一 次取得者層が中心と把握される。中小規模一般住宅地域として熟成しており、最寄駅からは徒歩圏内に位置するものの 、需要は依然として弱含みで推移している。取引の中心価格帯は標準地と同規模の土地で５５０万円弱程度、中古住宅 で１，０００万円台前半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は地積が小さく、賃貸共同住宅の建築を想定することは困難であり、収益価格は試算しなかった。また、居住環 境が重視される自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定の指標とされていると認められる。よ って、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も行った上で、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [133.6] [102.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は依然として減少傾向にあり、地 価は弱含みで推移する中、コロナ禍による影 響が懸念される。 中小規模一般住宅地域として熟成しており、 地域要因の変動は特段認められず、地価は弱 含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.4 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％