別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 河内長野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二 印  TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市楠ケ丘６４１番９ ｢楠ケ丘１８－２０｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模住宅が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 東4.6m道路 水道、ガス、下水 三日市町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ６ｍ道路 交通 施設 三日市町駅西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、戸建住宅地域として今後も推移するものと予測する。この地域の地価は、やや道路勾配の強い住 宅地域で、開発時購入者層の高齢化もあり、地価は当面下落状況が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海線、近鉄線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は前記市内 に親族等が居住する一次取得者層等が中心。住宅地としては熟成しつつも、傾斜地に造成された開発住宅団地。堀込駐 車場１台の地域で、夫婦で２台の市場ニーズと合わずその需要は弱い。このため地価はまだ下落状況にある。土地は規 模にもよるが８００万円前後の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅取引が支配的な「１低専」の閑静な戸建住宅地域で賃貸物件が殆どみられ無い地域。よって市場の需給 価格を通じて居住の快適性・利便性を反映し得た比準価格を標準とし、代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等 を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [100.4] [102.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　地域の高齢化や辺々部の人口減少に加え、 新型コロナの長期化による地域経済への悪影 響が、不動産需給の先行き不透明感となりつ つある。 　急傾斜地の住宅地域。道路高低差で高齢者 に敬遠され、駐車スペースが１台で若い夫婦 からも敬遠されるため需要も弱く、地価はな お下落状況。 　画地要因等による需要サイドの厳選が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -9.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％