別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 河内長野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生 印  TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市千代田南町２２８番４１ ｢千代田南町８－１２｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 千代田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 千代田駅南東方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の高い住宅地域であり、今後は徐々に建て替えが進みつつ、良好な住環境を維持すると思われる。ブ ランド力のある住宅地として，需要は底堅いものの、地価水準は緩やかな下落傾向になると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね河内長野市、富田林市及び大阪狭山市で、南海高野線沿線徒歩圏内の中規模住宅地域。需要者の中心 は同一需給圏内に居住する比較的高所得の買替層及び一次取得層である。古くに開発された品等の良い住宅地域であり 、駅からも近い立地である。居住者の高齢化が進む中、画地の規模が大きく総額が大きくなるため、従前の地価水準を 維持しづらくなっている。中心となる価格帯は土地２００㎡で２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてアパート等の利用は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成され ていないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格 が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して、さらに年間及び半年間の時系列的な価格水準の推移 、動向等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　河内長野（府） -1          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河内長野市は、都心部のベッドタウンとして 発展してきたが、都心回帰現象が強まり、人 口減少・高齢化が進んでいる。宅地需要は弱 い。 区画整然とした住宅地域として駅近エリアの 人気は高い。但し、駅から距離が離れるにつ れ需要が弱くなる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％ 0.0 ％