別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 河内長野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　隆志 印  TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市楠町東１８４９番３ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い、古くからの既成 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 千代田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 千代田駅北西方 600m 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い、古くからの既成住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価 はやや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線、近鉄長野線沿線の河内長野市及びその周辺市の住宅地域である。需要の中心は自己居住目的 の一、二次取得者層と認められる。当該地域は既成住宅地域として熟成しており、供給はやや限定され、最寄駅には徒 歩圏内に位置するものの、需要はやや弱含みで推移している。土地は標準地と同規模で２，０００万円台前半程度の取 引が多く見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は持ち家が建ち並ぶ既成住宅地域に存しており、賃貸共同住宅を建築するために新たに土地を取得する動きは殆 ど認められないことから、収益還元法は適用しないこととした。また、居住の快適性が重視される自用目的の取引が大 半を占めており、実際の取引価格が意思決定の指標とされていることから、取引事例比較法により試算した比準価格を 採用し、代表標準地との検討も行った上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [134.5] [104.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は依然として減少傾向にあり、地 価は弱含みで推移する中、コロナ禍による影 響が懸念される。 既成住宅地域として熟成しており、地域要因 の変動は特段認められず、地価はやや弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％