別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 河内長野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇 印  TEL.

鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 82,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、下水 滝谷 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ．７ｍ市道 交通 施設 滝谷駅西方 400m 法令 規制 ２住居 (60,188) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。景気後退の影響もあ り、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線および近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市の圏域である。 需要者は前記市内に居住する一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。対象地域は最寄り駅から 徒歩圏内であるが、街路条件がやや劣ることや、コロナ禍による景気後退の影響もあり、地価は緩やかな下落傾向に転 じている。土地の中心価格帯は標準的画地と同程度で８００万円～８５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性が高く代替競争関係が認められる住宅地の事例から試算されており規範性が高い。標準地の存する 地域は自用取引が大半であり、画地規模の観点からも市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益還 元法の適用を断念した。以上から市場の実態を反映した比準価格を標準に、半年前の指定基準地価格からの変動状況及 び他の周辺の標準地価格等との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　河内長野（府） -11         　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化で、当市の地価は利便性等 の優劣による二極化が見られる。景気後退の 影響もあり、市況については予断を許さない 状況である。 小規模戸建住宅地域として成熟している。景 気後退の影響もあり、地価は緩やかな下落傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％ -0.1 ％