鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

寝屋川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０２ -11	寝屋川市		更地	（　）	不整形	西5.5m市道、北4.8m、角地		近商地区計画等 (100,300)
b	９０５ -229	寝屋川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北10.5m府道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
c	９０２ -232	寝屋川市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,300)
d	９１４ -12	枚方市		貸家建付地	（　）	台形	北6.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	９１０ -38	大東市		貸家建付地	（　）	長方形	南4m市道、北4m、二方路		商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 255,906	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	253,372	100 [ 52.0]	487,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	482,000
b	(　 ) 233,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	233,773	100 [ 63.8]	366,415		363,000
c	(　 ) 311,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	311,860	100 [ 67.1]	464,769		460,000
d	(　 ) 205,669	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,669	100 [ 55.7]	369,244		366,000
e	(　 ) 207,289	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	200,648	100 [ 52.9]	379,297		376,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 392,000 円／㎡]

寝屋川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,724,811	6,119,179	22,605,632	18,337,400	4,268,232	（　0.9526） 4,065,918	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	96,807,571 円　　　　（　 327,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

寝屋川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	272.41	Ｓ4	1,075.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	296 ㎡	19.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～４階：店舗

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

同種同規模の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	258.68	85.2	220.33	3,694	813,899	6.0	4,883,394
							3.0	2,441,697
2～ 2	店舗	272.41	85.8	233.62	2,700	630,774	6.0	3,784,644
							2.0	1,261,548
3～ 4	店舗	272.41	85.6	233.09	2,300	536,107	6.0	3,216,642
							2.0	1,072,214
～

～

計		1,075.91	85.5	920.13		2,516,887		15,101,322
								5,847,673

⑨年額支払賃料	2,516,887 円　×　12ヶ月　＝　 30,202,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 920.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,202,644 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,416,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,786,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,101,322 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,932 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,847,673 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 799,447 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,724,811 円　　　　（　 97,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１６（賃）　　　　-104	2,807 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,850 円/㎡　月額支払賃料（　 3,694 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１３（賃）　　　　-103	3,868 ( 3,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,878
c	９０１（賃）　　　　-102	3,764 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,268

寝屋川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,385,000 円	277,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	906,079 円	30,202,644　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 919,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,354,500 円	277,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	277,000 円	277,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	277,000 円	277,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,119,179 円　（　　　　　　 20,673 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	277,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,075.91 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,337,400 円（　　　　　 61,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,724,811 円
②総費用	6,119,179 円
③純収益　①－②	22,605,632 円
④建物等に帰属する純収益	18,337,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,268,232 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,065,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,807,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
寝屋川 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

寝屋川 5-6

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　杉若　浩孝

印

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

373,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	寝屋川市香里新町３７４番１６外｢香里新町３１－１９｣				②地積　(㎡)	296 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	不整形 1:1.2	店舗Ｓ4	中層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	香里園駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）市道

交通

施設

香里園駅西方駅前広場
接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

香里園駅の駅前広場に接面する商業地域であり、概ね現状のまま推移するものと予測する。新型コロナウイルス
により飲食業をはじめとするテナントの先行きが不透明であり、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 391,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北河内を中心とする繁華な商業地域と判定する。需要者の中心は、収益物件の取得を目的とする不動産
会社や投資家等と判断される。通行量の多い駅前広場に接面して高い稀少性を有する一方、新型コロナウイルスによる
社会経済情勢の不透明感が継続しており、需要者の様子見のスタンスにより需給は静態的である。画地規模や立地等に
より価格水準にバラツキが生じがちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は稀少性の高い駅前の商業地域であり、代替競争関係の観点から広域的に取引事例を選択した。結果として地
域格差が大きくなった事例も存するが、比準価格は市場性を反映した価格として高い説得力を有する。一方、収益価格
は各種想定要素が含まれるものの、投資採算性の観点から相応の説得力を有する。本件では、市場の実態を反映した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 427,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[111.2]

[ 99.0]
100

373,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    373,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

寝屋川市では、背後地の人口減少や高齢化に
よる影響の多寡等により、商業地における市
況が二極化しつつある。

特段の変動要因はない。現下の社会経済情勢
のもと、テナント需要に関して不透明感が増
しており、需給は静態的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

寝屋川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０５ -244	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		近商地区計画等 (90,240)
b	３０９ -1	守口市		建付地	（　）	不整形	北西25m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	９１０ -242	大東市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１１１２ -5	茨木市		貸家建付地	（　）	不整形	北15m府道、東3.6m、南4m、三方路		商業高度地区5種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 265,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	265,470	100 [ 66.9]	396,816	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	393,000
b	(　 ) 268,750	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	283,178	100 [ 72.3]	391,671		388,000
c	(　 ) 359,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	359,013	100 [ 91.1]	394,087		390,000
d	(　 ) 447,096	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	481,966	100 [ 121.9]	395,378		391,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 391,000 円／㎡]

寝屋川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,554,117	6,138,046	22,416,071	18,337,400	4,078,671	（　0.9526） 3,885,342	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	92,508,143 円　　　　（　 313,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

寝屋川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	272.41	Ｓ4	1,075.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	296 ㎡	19.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～４階：店舗

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

類似建物と比較して妥当な水準であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	258.68	85.2	220.33	3,805	838,356	8.0	6,706,848
							0.0	0
2～ 2	店舗	272.41	85.8	233.62	2,663	622,130	8.0	4,977,040
							0.0	0
3～ 3	店舗	272.41	85.6	233.09	2,474	576,665	8.0	4,613,320
							0.0	0
4～ 4	店舗	272.41	85.6	233.09	2,283	532,144	8.0	4,257,152
							0.0	0
～

計		1,075.91	85.5	920.13		2,569,295		20,554,360
								0

⑨年額支払賃料	2,569,295 円　×　12ヶ月　＝　 30,831,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 920.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,831,540 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,466,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,365,017 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,554,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 189,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,554,117 円　　　　（　 96,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１６（賃）　　　　-104	2,807 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,830 円/㎡　月額支払賃料（　 3,805 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０１（賃）　　　　-103	3,764 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,962
c	９０１（賃）　　　　-102	3,764 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,182

寝屋川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,385,000 円	277,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	924,946 円	30,831,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 919,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,354,500 円	277,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	277,000 円	277,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	277,000 円	277,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,138,046 円　（　　　　　　 20,737 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	277,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,075.91 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,337,400 円（　　　　　 61,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,554,117 円
②総費用	6,138,046 円
③純収益　①－②	22,416,071 円
④建物等に帰属する純収益	18,337,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,078,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,885,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,508,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 313,000 円／㎡）