別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 寝屋川 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -21 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市高宮新町８２９番５２ ｢高宮新町１９－２１｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 寝屋川市駅南東方 1.4km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に位置する住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、概ね現状のまま推移するものと予測する 。周辺にアパート等も散見され、需要はやや弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線以東における京阪寝屋川市駅圏内の住宅地域と判定する。需要者の中心は、地縁的選好性を有 する一次取得のファミリー層であり、利便性や総額が重視される。外環状線の背後という立地により、街路の系統連続 性は概ね良好であるが、居住環境は良好とまでは云えず、さらに駅接近性も中庸であることから、市場競争力の程度は やや劣る。需要の中心となる価格帯は、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で総額３０００万円までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引される場合には自己利用目的の取引が中心となる。また 、戸建住宅の賃貸市場も成熟していない。よって、賃貸住宅の想定は地域特性の観点から妥当性に欠けるものと判断し 、収益価格の試算は断念した。以上から、現下の市場性を反映した比準価格の説得力が高いものと判断し、これを標準 に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [124.0] [100.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市では、府の平均を上回る人口減少と 高齢化が進行している。住宅地の取引価格は 総じて下落傾向にあり、一部を除き市況はや や低調である。 特段の変動要因はない。外環状線へのアクセ スは良好であるが、需要者の選好性がやや劣 る傾向にあり、地価もやや下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％