別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 寝屋川 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -19 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市香里西之町４８７番２４ ｢香里西之町１４－８｣ ②地積 　(㎡) 109   (         17)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅を中 心とする住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 香里園 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 香里園駅北西方 900m 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は認められない。また、地価水準につい ては、景気の不安定さはあるが、利便性等から住宅需要は底堅く、概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の住宅地域で、概ね寝屋川市及び枚方市を中心とする圏域。需要者は、寝屋川市及び枚方 市内の京阪沿線に居住する１次取得者が中心である。新型コロナの影響による景気の先行不透明感はあるものの、香里 園駅概ね徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であることから、需給関係に大きな変化はなく安定的で、地価も横這いで推 移している。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地３０坪程度で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となって いる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映し た実証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念し た。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [ 99.0] [104.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による不動産市場の停滞、先 行不透明感から、当市の住宅需要は停滞傾向 がやや強まり、当市全体の住宅地価も依然、 弱含みである。 地域要因に特段の変動はないが、駅概ね徒歩 圏の住宅地域であり、その利便性等から、需 要に大きな変化はなく堅調で、地価も安定的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％