別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 寝屋川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -7 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　原田　裕之 印  TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市池田旭町２２０番６ ｢池田旭町２４－３３｣ ②地積 　(㎡) 104   (         13)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅とア パートが混在する住 宅地域 西4m道路 水道、ガス、下水 寝屋川市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 寝屋川市駅北西方 1.3km 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅とアパートが混在する住宅地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測する。密 集住宅地区内にあるため、需要は弱含んでおり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、寝屋川市及び隣接市を範囲とする京阪沿線の住宅地域。主たる需要者は当圏内に居住する一次取得者。 軟調に推移する地価は景気回復期待感もあって市況回復が期待されるが、近年都心回帰等良好な利便性を有するマンシ ョン指向の強まりもあって、利便性や快適性等に劣るエリアの需要は弱含んでいる。市場の中心価格帯について、対象 地と同規模の土地は１０００万円前後、新築分譲は２０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の比較代替性を有する多数の取引事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的 な価格である。収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟で あるため、手法の適用を断念した。本件は個人による自用目的での取引が中心の住宅地であることを鑑み、市場性を反 映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [112.2] [101.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下落基調にある寝屋川市内の不動産市場も各 種政策効果等によって好転の期待が持たれた ところ、新型コロナの影響により需要は総じ て低調に推移。 防災街区整備地区指定により、環境改善が期 待されるものの、小規模住宅が多く、需要の 減退が懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％