別記様式第三 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
富田林 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富田林 13-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一 印  TEL.
鑑定評価額 1,120,000 円  １㎡当たりの価格 1,190  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
7.8 倍 
(2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 富田林市大字甘南備２８８番１
 ②地積(㎡) 942  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 


（その他）
宅造区域
不整形 山林（用材林）
 集落に近く街路も整備
された雑木が多い地域
 北東2m未舗装道路 富田林

6.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　   30 ｍ、西　  100 ｍ、南　   50 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外
③標準的規模等 規模　　     1,000 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　南東　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 ２ｍ未舗装道路 交通

施設		 富田林駅

6.7km		 法令

規制		 ｢調区｣
宅造区域
⑤地域要因の将
　来予測		 標準地周辺では宅地の開発等は計画されておらず、地域の状況に特段の変動が見られないことから、地域要因は
当面は現状のまま推移していくものと予測する。地価も下落傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 山林（用材林） (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,190 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市の山間部を中心とした周辺地域一帯の林地地域である。需要者は、林業関連事業者や転用目的
の事業者、隣接周辺地を所有する個人等であり、地縁性はかなり強く他地域からの流入はほとんどないものと推測され
る。木材需要の減少や輸入木材の増加等による木材市場価格の下落等により、林業は衰退傾向にあることから、林地価
格も下落傾向が継続している。需給はともに著しく少なく、市場の中心となる画地規模や価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の周辺地域に宅地化の兆候は見受けられず、また、国産木材の市場性の減退から有意な収益価格が得られないと
思量されることから、控除方式及び収益還元法は非適用とした。また、標準地の同一需給圏内に林地の地価公示標準地
が見受けられないことから、規準価格の試算も断念した。以上より本件においては、市場性を反映した実証的な価格で
ある比準価格を重視し、前年公示価格からの変動にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,220 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -2.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 林業の状況及び林地の価格については、全国的に低
調な状況が継続しており、需給ともに著しく限定的
で回復の兆しも見られない。

宅地開発等の可能性は低く、地域要因に特段の変動
はない。地価は依然として下落傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 富田林 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ０８０２（
林）
-1		 南河内郡太子町


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
b ０８０５（
林）
-1		 河内長野市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 保安林
c ６０４

-10		 和泉市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
d １１０４（
林）
-1		 豊能郡能勢町


 森林   ほぼ台形 北5m私道
｢調区｣
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
594  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]
582 		 100
[  58.1]
1,002 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,000 
b (　            ) 
829  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]
819 		 100
[  54.0]
1,517 
1,520 
c (　            ) 
1,664  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]
1,637 		 100
[  84.6]
1,935 
1,940 
d (　            ) 
1,360  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]
1,340 		 100
[  99.2]
1,351 
1,350 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.20		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.20		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -21.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.20		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.25		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,190 円／㎡]
富田林 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
標準地の宅地開発を想定した場合、標準地の個別的要因から土地造成工事や上下水道等の供給処理設備等の開発コストが過分に必要となると
推定されるが、標準地の周辺地域における低調な宅地の需給動向等を勘案すると、開発後の宅地の販売により投資金額を回収できる可能性は
極めて低く、宅地開発の想定は非現実的と判断されることから、控除法は適用できなかった。
富田林 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [100.0]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 国内の林業の衰退から木材の価格は下落しており、土地価格に見合う有意な収益価格が得
られないと判断して、収益還元法は非適用とした。
別記様式第三 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
富田林 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富田林 13-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之 印  TEL.
鑑定評価額 1,120,000 円  １㎡当たりの価格 1,190  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
7.8 倍 
(2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 富田林市大字甘南備２８８番１
 ②地積(㎡) 942  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 


（その他）
宅造区域
不整形 山林（用材林）
 集落に近く街路も整備
された雑木が多い地域
 北東2m未舗装道路 富田林

6.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　   30 ｍ、西　  100 ｍ、南　   50 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外
③標準的規模等 規模　　     1,000 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　南東　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 ２ｍ未舗装道路 交通

施設		 富田林駅南方

6.7km		 法令

規制		 ｢調区｣
宅造区域
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地から離れた山麓部にあり、周辺での宅地開発は想定されない。よって、現状を維持してゆくものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 山林（用材林） (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,190 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、金剛・和泉山系の林地地域である。需要者は前記地域内の林業経営者あるいは資材置場等の林地以外へ
の転用目的の取得者である。木材の輸入自由化・戦後植林木の伐採期到来により木材価格が低迷し、林地価格も低迷を
つづけている。林地は規模が一様ではなく、取引当事者の事情も様々で中心価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発規制等もあり宅地開発目的の取引は見られない。また、林業を営むための林地としての需要も見込めない。したが
って、控除方式と収益還元法は適用しなかった。鑑定評価額は、市場実勢を反映する比準価格をもって、前年の公示価
格からの変動に留意し、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,220 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -2.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 産業構造の変遷が著しく、広大な土地を必要とする
需要者も限定的で、林地の需要も弱い。


対象標準地周辺で宅地造成は見られず、地域要因に
変動はない。価格水準も下落が続く。


個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 富田林 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ０８０２（
林）
-1		 南河内郡太子町


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
b ０８０５（
林）
-1		 河内長野市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 保安林
c ０８０５（
林）
-2		 河内長野市


 森林の
土地所
有権		   不整形 東6m国道
｢調区｣
d ６０４

-10		 和泉市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
594  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]
582 		 100
[  63.0]
924 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
924 
b (　            ) 
829  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]
819 		 100
[  45.0]
1,820 
1,820 
c (　            ) 
462  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]
456 		 100
[ 105.0]
434 
434 
d (　            ) 
1,664  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]
1,637 		 100
[ 103.5]
1,582 
1,580 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.20		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.20		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -50.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.20		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.20		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,190 円／㎡]
富田林 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
最寄駅や市街地から遠隔に位置し、交通利便性や地勢条件等が劣るので住宅需要は見込めず、宅地開発を想定することは困難であるので、控
除法の適用は断念した。
富田林 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [100.0]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業経営は厳しく、土地に帰属する純収益の把握が困難であるため、収益還元法の適用は
断念した。