鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富田林 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０４ -36	羽曳野市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	０８１１ -1015	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	０８０９ -19	松原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.6m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	０８０９ -1012	松原市		建付地	（　）	袋地等	南12m府道、北5m、二方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,617	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,617	100 [ 115.4]	81,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,100
b	(　 ) 64,729	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	68,804	100 [ 105.8]	65,032		65,000
c	(　 ) 81,212	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,024	100 [ 116.5]	70,407		70,400
d	(　 ) 63,271	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 64.3]	100,761	100 [ 145.4]	69,299		69,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

富田林 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,281,756	3,013,400	12,268,356	8,035,200	4,233,156	（　0.9486） 4,015,572	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	89,234,933 円　　　　（　 57,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,553 ㎡	40.0 m x 38.8 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し工場兼事務所、使用容積率は近隣地域の工場兼事務所として標準的である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼事務所	1,000.00	100.0	1,000.00	1,295	1,295,000	3.0	3,885,000
							3.0	3,885,000
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		1,295,000		3,885,000
								3,885,000

⑨年額支払賃料	1,295,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,540,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,540,000 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,041,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,498,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,885,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,247 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,885,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.2060　＝　 746,689 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,281,756 円　　　　（　 9,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０１（賃）　　　　-102	1,529 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,365 円/㎡　月額支払賃料（　 1,295 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０６（賃）　　　　-104	1,234 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	1,409
c	０８０１（賃）　　　　-101	1,076 ( 1,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	1,229

富田林 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	372,000 円	124,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	466,200 円	15,540,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 873,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,013,400 円　（　　　　　　 1,940 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 60 ％　＋　0.0675 × 20 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,035,200 円（　　　　　 5,174 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,281,756 円
②総費用	3,013,400 円
③純収益　①－②	12,268,356 円
④建物等に帰属する純収益	8,035,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,233,156 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,015,572 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,586 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,234,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
富田林 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富田林 9-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　倉橋　秀斗

印

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富田林市中野町東２丁目１５５番７｢中野町東２－５－２７｣				②地積　(㎡)	1,553 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	工場兼事務所	中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地	北9m市道	水道、ガス、下水	喜志 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 170 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

２階建程度の工場、事務所兼作業場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９ｍ市道

交通

施設

喜志駅南東方

1.6km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

工業団地内の土地に対する一定の需要は認められるほか、美原太子線粟ヶ池バイパスの開通で利便性が向上して
おり、地価は緩やかな上昇から横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の工場、事務所兼作業場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中河内から南河内地域を圏域とする大阪南東部の工業地域で、主な需要者は当該地域内の中小事業主であ
る。一定の規模を有する内陸の工場地需要は未だ根強く、また、当該地域では、美原太子線粟ヶ池バイパス開通により
利便性が向上していることから、引き続き地価の上昇傾向も見受けられる。但し、中心となる価格帯については、立地
、規模、事情の有無等による個別性が強いため判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域での取引の中心は、自己使用目的の工場地又は倉庫地等であり収益性が見込める地域ではないことから、適正
な賃料水準が見出し難く、収益価格の信頼性は低い。従って、同一需給圏内の工業地の取引事例より試算し市場の実態
を反映した比準価格を重視して、収益価格を参考に止め、他の類似する標準地価格との検討を踏まえた上で、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物流施設適地など規模による優位性が認めら
れる物件については、需要は強含みであるが
、中小工場地の需要は横ばいから弱含み傾向
にある。

バイパスの開通で国道１７０号への連続性が
良好になり、地価は上昇から横ばい傾向で推
移すると予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

富田林 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４６７３ -9	東大阪市		建付地	（　）	長方形	西4.2m市道、西4m、角地		準工 (70,200)
b	０８０９ -19	松原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.6m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	７３９８ -21	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	０８１１ -1015	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,165	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	68,121	100 [ 102.1]	66,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,700
b	(　 ) 81,212	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,024	100 [ 116.5]	70,407		70,400
c	(　 ) 77,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,027	100 [ 112.8]	68,286		68,300
d	(　 ) 64,729	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	68,804	100 [ 97.1]	70,859		70,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

富田林 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,906,286	2,939,780	11,966,506	7,711,200	4,255,306	（　0.9486） 4,036,583	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	89,701,844 円　　　　（　 57,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,553 ㎡	40.0 m x 38.8 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸工場兼事務所を想定。使用容積率は近隣類似の工場兼事務所と照らして標準的と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	1,000.00	100.0	1,000.00	1,278	1,278,000	6.0	7,668,000
							3.0	3,834,000
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		1,278,000		7,668,000
								3,834,000

⑨年額支払賃料	1,278,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,336,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,336,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,226,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,109,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,668,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,834,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 726,620 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,906,286 円　　　　（　 9,598 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０１（賃）　　　　-102	1,529 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,278 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１０（賃）　　　　-6	1,617 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,470
c	０８１０（賃）　　　　-2	1,161 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,055

富田林 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	357,000 円	119,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	460,080 円	15,336,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 873,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,500 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,939,780 円　（　　　　　　 1,893 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 116,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 60 ％　＋　0.0675 × 20 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,711,200 円（　　　　　 4,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,906,286 円
②総費用	2,939,780 円
③純収益　①－②	11,966,506 円
④建物等に帰属する純収益	7,711,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,255,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,036,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,701,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,800 円／㎡）