鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富田林 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０１ -1030	富田林市		建付地	（　）	ほぼ整形	西12.5m国道、南5.1m、角地		近商 (90,300)
b	０８０７ -34	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m国道、南4m、角地		近商 (100,300)
c	０８０３ -1018	富田林市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.7m府道、中間画地		１住居 (70,200)
d	０８０３ -23	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m府道、中間画地		１住居 (60,200)
e	０８１５ -1026	富田林市		更地	（　）	不整形	北4.2m府道、中間画地		近商 (90,252)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,088	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	142,941	100 [ 96.5]	148,125	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 169,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	166,354	100 [ 133.9]	124,237		124,000
c	(　 ) 98,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	103,703	100 [ 77.7]	133,466		133,000
d	(　 ) 119,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,155	100 [ 84.3]	141,346		141,000
e	(　 ) 134,125	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	105,279	100 [ 81.9]	128,546		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	隣地取得	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
e	隣地取得	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

富田林 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,814,311	8,249,887	32,564,424	28,942,500	3,621,924	（　0.9575） 3,467,992	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	73,787,064 円　　　　（　 92,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	340.00	Ｓ7	2,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	795 ㎡	29.5 m x 36.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗と事務所はフロア貸、住宅はファミリータイプ、平均専有面積６１㎡。駐車場は敷地内に平面式を想定。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同規模類似建物の標準的な率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	85.0	289.00	2,413	697,357	5.0	3,486,785
							5.0	3,486,785
2～ 2	事務所	340.00	85.0	289.00	1,850	534,650	5.0	2,673,250
							5.0	2,673,250
3～ 7	住宅	340.00	90.0	306.00	1,330	406,980	1.0	406,980
							2.0	813,960
～

～

計		2,380.00	88.6	2,108.00		3,266,907		8,194,935
								10,229,835

⑨年額支払賃料	3,266,907 円　×　12ヶ月　＝　 39,202,884 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,202,884 円　　×　　 6.8 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 6.8 ％　＝　　 2,828,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,773,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,194,935 円　×　　 93.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,229,835 円　×　　 93.2 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,964,046 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,814,311 円　　　　（　 51,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０３（賃）　　　　-3	2,717 ( 2,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,600	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,630 円/㎡　月額支払賃料（　 2,413 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０４（賃）　　　　-3	3,041 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,668
c	０８１８（賃）　　　　-1001	1,993 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,768

富田林 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,125,000 円	425,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,248,087 円	41,602,884　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,612,500 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,249,887 円　（　　　　　　 10,377 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9575

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,942,500 円（　　　　　 36,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,814,311 円
②総費用	8,249,887 円
③純収益　①－②	32,564,424 円
④建物等に帰属する純収益	28,942,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,621,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,467,992 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,362 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,787,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
富田林 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富田林 5-2

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　小林　康之

印

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富田林市若松町西１丁目１８８２番１				②地積　(㎡)	795 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅等ＲＣ7	事務所ビル、店舗付ビルの多い駅前の商業地域	南西25m市道	水道、ガス、下水	富田林 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 140 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

店舗事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

富田林駅北西方

120m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅近の近隣商業地域で、利便性も高く需要は底堅いが、昨今の経済情勢を反映し、地価は横這い傾向が続くと思
われる。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄長野線、近鉄南大阪線、南海高野線沿線で、概ね富田林市、河内長野市、羽曳野市、藤井寺市、松原
市を中心とする圏域に存する駅前商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域等である。需要者は、富田林市を中心とし
て周辺市町村を含む各種事業主と不動産業者等である。物件の規模等により総額における中心価格帯は判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の存する地域は、収益物件の売買事例は概して少なく、収益価格を指標として不動産市場が形成されるには至っ
ていない。一方、比準価格は、同一需給圏内の近時の事例から試算されており、実証性が認められる。以上より、鑑定
評価額は、実証性のある比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富田林 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.5]

[100.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化のほか、新型コロナの影響
も重なり、地価は全般的に下落に転じている
。

繁華性がやや落ちている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富田林 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０１ -1030	富田林市		建付地	（　）	ほぼ整形	西12.5m国道、南5.1m、角地		近商 (90,300)
b	０８１５ -1026	富田林市		更地	（　）	不整形	北4.2m府道、中間画地		近商 (90,252)
c	０８０７ -12	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m府道、中間画地		１住居 (60,200)
d	０８０７ -34	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m国道、南4m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,088	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	142,941	100 [ 97.5]	146,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 134,125	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	105,279	100 [ 84.5]	124,591		125,000
c	(　 ) 137,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,452	100 [ 96.5]	141,401		141,000
d	(　 ) 169,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	166,354	100 [ 124.8]	133,296		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	隣地取得	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -2.0
b	隣地取得	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

富田林 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,792,784	8,234,427	32,558,357	28,942,500	3,615,857	（　0.9575） 3,462,183	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	73,663,468 円　　　　（　 92,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	340.00	Ｓ7	2,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	795 ㎡	29.5 m x 36.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗と事務所はフロアー貸し、住宅はファミリータイプ、平均専有面積６３㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準値を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	90.0	306.00	2,294	701,964	5.0	3,509,820
							5.0	3,509,820
2～ 2	事務所	340.00	90.0	306.00	1,800	550,800	5.0	2,754,000
							5.0	2,754,000
3～ 7	住宅	340.00	90.0	306.00	1,340	410,040	3.0	1,230,120
							3.0	1,230,120
～

～

計		2,380.00	90.0	2,142.00		3,302,964		12,414,420
								12,414,420

⑨年額支払賃料	3,302,964 円　×　12ヶ月　＝　 39,635,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費授受が標準的でないため共益費は計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,452,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,635,568 円　　×　　 6.8 ％＋　　　 1,452,000 円　　×　　 6.8 ％　＝　　 2,793,955 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,293,613 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,414,420 円　×　　 93.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,702 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,414,420 円　×　　 93.2 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,383,469 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,792,784 円　　　　（　 51,312 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０３（賃）　　　　-3	2,717 ( 2,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,516	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１２（賃）　　　　-2	2,189 ( 2,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,488
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富田林 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,125,000 円	425,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,232,627 円	41,087,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,612,500 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,234,427 円　（　　　　　　 10,358 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9575

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,942,500 円（　　　　　 36,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,792,784 円
②総費用	8,234,427 円
③純収益　①－②	32,558,357 円
④建物等に帰属する純収益	28,942,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,615,857 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,462,183 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,663,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,700 円／㎡）