鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富田林 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１５ -1026	富田林市		更地	（　）	不整形	北4.2m府道、中間画地		近商 (90,252)
b	０８０３ -1018	富田林市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.7m府道、中間画地		１住居 (70,200)
c	０８１５ -1010	富田林市		建付地	（　）	不整形	西10m国道、中間画地		１住居 (70,200)
d	０８０７ -34	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m国道、南4m、角地		近商 (100,300)
e	０８１４ -1008	河内長野市		更地	（　）	不整形	北東8.8m国道、中間画地		２住居高度地区3種都市計画道路 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,125	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	105,279	100 [ 81.6]	129,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 98,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	103,703	100 [ 79.8]	129,954		130,000
c	(　 ) 92,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	97,437	100 [ 76.6]	127,202		127,000
d	(　 ) 169,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	166,354	100 [ 127.7]	130,269		130,000
e	(　 ) 114,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	131,362	100 [ 88.0]	149,275		149,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地取得	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	隣地取得	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -9.1	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

富田林 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,592,459	1,492,716	6,099,743	5,471,450	628,293	（　0.9472） 595,119	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,662,106 円　　　　（　 83,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	110.00	Ｓ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	152 ㎡	13.7 m x 14.2 m	前面道路：国道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗及び２階事務所はフロアー貸し、３～４階ファミリータイプ住宅（平均専有面積約４７㎡）、平面式青空駐車場１台を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種建物に基づく地域的標準値を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,391	223,559	5.0	1,117,795
							5.0	1,117,795
2～ 2	事務所	110.00	85.0	93.50	1,760	164,560	5.0	822,800
							5.0	822,800
3～ 4	住宅	110.00	85.0	93.50	1,290	120,615	3.0	361,845
							3.0	361,845
～

～

計		440.00	85.0	374.00		629,349		2,664,285
								2,664,285

⑨年額支払賃料	629,349 円　×　12ヶ月　＝　 7,552,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　 5,000　＝　 125,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,552,188 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 125,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 614,175 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,063,013 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,664,285 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,511 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,664,285 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 504,935 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,592,459 円　　　　（　 49,950 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１５（賃）　　　　-1003	1,867 ( 1,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,606 円/㎡　月額支払賃料（　 2,391 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１７（賃）　　　　-1	1,997 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,591
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富田林 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	392,500 円	78,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	230,316 円	7,677,188　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 667,200 円	78,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,492,716 円　（　　　　　　 9,821 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,471,450 円（　　　　　 35,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,592,459 円
②総費用	1,492,716 円
③純収益　①－②	6,099,743 円
④建物等に帰属する純収益	5,471,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	628,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	595,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,662,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
富田林 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富田林 5-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　横崎　博一

印

TEL.

鑑定評価額

19,600,000 円

１㎡当たりの価格

129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富田林市常盤町２１２番１４｢常盤町１１－４｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ4	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西12.5m国道	水道、ガス、下水	富田林西口 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２．５ｍ国道

交通

施設

富田林西口駅東方

80m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い国道沿いの近隣商業地域で、地域要因に特筆すべき変動はなく、当面現況を維持するものと予測される
。利便性等から潜在的な需要は堅調と推測され、地価はおおむね横ばいで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、近鉄長野線・南大阪線及び南海高野線沿線の富田林市及び周辺地域に位置する近隣商業地域の範囲。需
要者は、個人事業者から法人まで様々な規模の事業者が想定され、地縁性を有する事業者が中心であるが、画地規模等
の条件によっては、他地域からの市場参入もあるものと推測される。市場への物件供給が少ないが、潜在的な需要は堅
調と推定される。市場の中心価格帯は、取引件数の少なさや取引の個別性の強さから把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺は商業系の賃貸事例の供給が少なく、把握される賃料は個別性が強いと推測されるため、それに基づき試算
された収益価格は相対的に規範性に劣る。また、自用の建物が中心の地域に存しており、その市場参加者は、類似する
不動産の価格水準を指標として取引の可否を判断すると認められる。以上より本件では、収益価格は参考にとどめ、半
年前の指定基準地価格との価格の変動をも踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富田林 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    129,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の流行による全国
的な経済状況の悪化により、当市の商業地の
地価動向も不透明となっている。

特筆すべき地域要因の変動はない。潜在的な
需要は堅調と判断され、地価は概ね横ばい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

富田林 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１３ -1015	河内長野市		建付地	（　）	長方形	南15.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	０８１０ -3	松原市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m国道、南4m、二方路		準住居高度地区3種 (80,200)
c	０８０７ -34	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m国道、南4m、角地		近商 (100,300)
d	０８１７ -1034	藤井寺市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.6m市道、中間画地		近商 (90,276)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,522	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,681	100 [ 148.1]	136,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 125,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	118,730	100 [ 90.3]	131,484		131,000
c	(　 ) 169,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	166,354	100 [ 130.9]	127,085		127,000
d	(　 ) 111,443	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	110,340	100 [ 90.5]	121,923		122,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +46.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

富田林 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,599,987	1,492,950	6,107,037	5,471,450	635,587	（　0.9472） 602,028	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,809,106 円　　　　（　 84,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富田林 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	110.00	Ｓ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	152 ㎡	13.7 m x 14.2 m	前面道路：国道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階はフロア貸し、３、４階は部分貸し住宅（ファミリータイプ、平均賃貸面積約４７㎡）。その他平面式駐車場１台。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,387	223,000	5.0	1,115,000
							5.0	1,115,000
2～ 2	事務所	110.00	85.0	93.50	1,760	165,000	5.0	825,000
							5.0	825,000
3～ 4	住宅	110.00	85.0	93.50	1,290	121,000	3.0	363,000
							3.0	363,000
～

～

計		440.00	85.0	374.00		630,000		2,666,000
								2,666,000

⑨年額支払賃料	630,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　 5,000　＝　 125,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,560,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 125,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 614,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,070,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,666,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,666,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 505,260 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,599,987 円　　　　（　 50,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０６（賃）　　　　-101	3,158 ( 3,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,392	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,602 円/㎡　月額支払賃料（　 2,387 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０６（賃）　　　　-103	1,630 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,811
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富田林 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	392,500 円	78,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	230,550 円	7,685,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 667,200 円	78,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,492,950 円　（　　　　　　 9,822 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,471,450 円（　　　　　 35,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,599,987 円
②総費用	1,492,950 円
③純収益　①－②	6,107,037 円
④建物等に帰属する純収益	5,471,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	635,587 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	602,028 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,961 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,809,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,300 円／㎡）