別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富田林 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -24 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之 印  TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市錦織中２丁目２６３番６ ｢錦織中２－１０－６｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、建売住宅 が混在する住宅地域 北西3.8m市道 水道、下水 滝谷不動 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北３．８ｍ 市道 交通 施設 滝谷不動駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地として、現状のまま推移する。既成住宅地で外部からの需要者層を取り込むには至らず、地 価も微減が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市、河内長野市、大阪狭山市の比較的画地規模の小さい住宅地域。需要者は、圏内に居住する一 次取得者層が中心。駅徒歩圏内ではあるが、既成住宅地で地縁選好性があり、外部からの需要者層を取り込むには至ら ず、需要は弱含んでいる。取引の中心価格帯は、同規模の土地で８００万円から１０００万円程度。新築戸建てで２５ ００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、広域的に収集した取引事例から試算されており、市場性を反映している。一方、収益価格は、標準地が小 規模画地で賃貸住宅の敷地には適しないので、また収益物件を建築するために新規に土地を購入する事例も見当たらな いので、試算しなかった。当該地域は、自用の住宅地として取引価格を中心に市場が形成されている。よって、鑑定評 価額は、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [113.5] [101.0] 100 71,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化のほか、新型コロナの影響 も重なり、地価は全般的に下落に転じている 。 周辺で小規模な宅地開発は散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％