別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富田林 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -21 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之 印  TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市津々山台１丁目２番１５１ ｢津々山台１－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 南4.9m市道 水道、ガス、下水 金剛 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．９ｍ 市道 交通 施設 金剛駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移する。良好な住環境を反映して市場で の人気は高く、地価も横ばいが続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市や大阪狭山市など南海高野線沿線の住環境良好な戸建住宅地域。主な需要者は自用目的の一次 取得者層であり、新型コロナの影響下であっても、需給は安定している。需要の中心価格帯は土地１，５００万～１， ８００万円前後、新築建売住宅２，５００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は金剛駅を最寄駅とした代替性の認められる取引事例に基づいて試算されており、市場実態を反映した信頼性 の高い価格が求められた。一方、収益価格は、標準地が第１種低層住居専用地域に存するほか、自己使用の住宅がほと んどで、一時的な貸家以外、賃貸住宅は見当たらないので、試算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ 、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 97.4] [104.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化のほか、新型コロナの影響 も重なり、地価は全般的に下落に転じている 。 住環境がよく、商業施設、学校へのアクセス も良いため、競争力を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％