別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富田林 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -15 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 85,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市富田林町１１１番 ｢富田林町１３－３｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 伝統建物保存地区 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 富田林 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 富田林駅南方 480m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  伝統建物保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも古くからの熟成した既成住宅地域として現状維持す るものと予測されるが、コロナ禍の影響等もあり、地価はやや下落で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は近鉄長野線沿線で、概ね富田林市を中心とする圏域に存する戸建住宅地域である。需要者は、歴史 的街並みを選好する富田林市及びその周辺に居住する一次取得者及び買替層が中心である。駅徒歩圏内の住宅地域であ り、需給は概ね均衡しているが、人口減少、高齢化率上昇、コロナ禍等により予断を許さない状況にある。なお、新築 建売住宅は少なく、土地は１，６００万円程度、中古戸建住宅は２，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法については、近隣地域は伝統的建造物群保存地区に存する中規模戸建住宅が多い地域で、収益物件はほとん どなく、一戸建賃貸市場が未成熟であり、自用目的の取引が中心であり、適用を断念した。唯一の試算価格である比準 価格について再検討するに、比準価格は市場性を反映した価格であり、規範性が認められる。したがって、本件におい ては、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 85,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の住宅地の地価動向は、一部の地域 で横ばい傾向も見られるが、コロナ禍の影響 もあり、全般的にはやや下落傾向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％