別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富田林 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -14 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　玄 印  TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市大字佐備４０６番１ ②地積 　(㎡) 648   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北3.4m市道 水道 富田林 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、３． ４ｍ市道 交通 施設 富田林駅南方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも調整区域内の農家住宅の多い住宅地域として現状を 維持してゆくものと予測する。需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にあるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び近鉄南大阪沿線で、概ね富田林市及びその周辺市町村を中心とする圏域に存する市街化調 整区域内の住宅地域である。需要者は、富田林市及びその周辺に居住する地縁者が中心である。圏外からの需要は少な い。依然、需要は弱く、コロナ禍、不透明な海外情勢、市域の人口減少、高齢化率上昇等により予断を許さない状況に ある。旧集落的要素を有し規模も様々であり、取引も活発ではなく、価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から距離がある市街化調整区域内の戸建住宅地域で、収益物件はほとんどなく、賃貸市場は成熟しておらず、賃 貸事例の収集は困難であり、自用目的の取引が中心である。よって、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [101.0] 100 [171.0] [100.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあったが、富田林 市での影響は限定的で、コロナ禍、人口減少 、高齢化、海外情勢等から予断を許さない状 況である。 調区内の既成住宅地域であり、特筆すべき変 動要因は認められない。依然、需給は弱含ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％