別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富田林 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗 印  TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市北大伴町３丁目１７０番１０ ｢北大伴町３－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 を主とする既成住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 富田林 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 富田林駅東方 2.1km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は見当たらない。一般住宅のほか農家住宅も見られる石川以東の住宅地域であり、生活利 便性が劣ることから需要は弱く、引き続き地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線と南海高野線沿線の徒歩圏外にある住宅地域で、概ね富田林市を中心に隣接する河南町を含 めた圏域である。需要者は前記圏域に地縁を有する一次取得者層と買い替え層で、同一需給圏外からの転入者は少ない 。利便性が劣る石川以東にある住宅地域の需要は弱く、地価の下落傾向は続いている。市場の中心価格帯は画地規模に もよるが、土地は概ね６００万円まで、新築の戸建物件で概ね２，０００万円程度までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか農家住宅も多い地域であり、取引は自己の居住目的が多く基本的に賃貸市場の成立が困難な地域である こと及び規模が小さいことから、収益還元法については適用できなかった。一方、比準価格は、市場の実勢を反映した 取引事例から求めており信頼性は高い。以上より鑑定評価額は、実証的な比準価格を重視し、代表標準地から求めた規 準価格との均衡に留意して上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [102.3] [101.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍による不透明感もあるが、人口 減や高齢化から、利便性の優る土地以外の需 要は弱含みで、引き続き地価は横ばいから下 落基調である。 最寄駅から遠隔に位置し、集落的な要素の強 い地域であるため不動産需要は弱く、地価は 下落基調が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.8 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％