別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富田林 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子 印  TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 74,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市若松町３丁目７９９番 ｢若松町３－５－３｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に近隣 店舗も見られる既成 住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 富田林 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 富田林駅北東方 650m 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中大規模一般住宅を中心に、共同住宅や自己使用目的の店舗も点在する地域で、地域に特段の変動は無く、今後 も現状を維持するものと予測する。需給は弱含んでおり、地価水準は当面、下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市及び周辺市町村を中心とする、近鉄長野線及び南海高野線沿線の駅徒歩圏内の低層住宅地域で 、需要者の中心は前記圏内の居住者等であり、圏外からの転入は少ない。生活利便性は悪くないものの、近隣地域周辺 は街路が狭く、寺院も数軒存する等、古い街並みで需給は慢性的に弱含んでいる。コロナ禍で不動産市場の動きは鈍り 、地価動向は更に下振れ傾向にある。不動産取引は活発ではなく、画地規模も様々であり、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中大規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅と自用の店舗は点在する程度と、自己使用目的 の需要が主で適正な賃料水準の把握が困難なため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は自用目的での取引が 主である同一需給圏内の類似地域等において、信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。よって市場性を反映 した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [101.0] 100 74,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇 傾向。新型コロナにより、不動産市場の動き は鈍化し、当市の住宅地の地価動向も先行き が不透明である。 富田林駅徒歩圏の住宅地域で、当該地域に特 段の変動要因はない。利便性は概ね普通だが 、古い街並みで特段選好される地域ではなく 地価は下落基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％