別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富田林 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -8 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　玄 印  TEL.

鑑定評価額 8,370,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市桜井町１丁目１８００番 ｢桜井町１－１０－２４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南3.5m市道 水道、ガス、下水 喜志 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 喜志駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に分譲住宅もみられるが、需要はやや弱く、短期的には熟成した農家住宅、一般住宅等の混在住宅地域とし て現状を維持してゆくものと予測する。地価は緩やかな下落傾向にあるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び南海高野線沿線で、概ね富田林市及びその周辺市を中心とする圏域に存する戸建住宅地域 である。需要者は、富田林市及びその周辺に居住する一次取得者及び買替層が中心である。農家住宅も混在し、需要は やや弱く、コロナ禍、不透明な海外情勢、市域の人口減少、高齢化率上層等により予断を許さない状況にある。土地は ９００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の戸建住宅地域で、賃貸用共同住宅等の収益物件は散見される程度であり、自用目的の取引が中心である。また、 賃貸市場は未成熟であり、新規賃料水準の把握は困難である。よって、取引市場の実態を反映する比準価格を採用とし 、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [104.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあったが、富田林 市での影響は限定的で、コロナ禍、人口減少 、高齢化、海外情勢等から予断を許さない状 況である。 周辺農地が宅地分譲化されつつあるが、既成 住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認め られない。コロナ禍もあり需要はやや弱含ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％