別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富田林 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市桜ケ丘町２３４番２１ ｢桜ケ丘町６－２１｣ ②地積 　(㎡) 183   (         28)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 川西 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 川西駅北西方 700m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地における戸建住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もなく当面現状を維持するものと予測さ れる。駅徒歩圏ではあるが、コロナ禍等の影響もあり、地価はやや下落で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線、南海高野線沿線で、富田林市、河内長野市を中心とする住宅地域を含む圏域である。需要者 の中心は富田林市を始め、河内長野市等に居住する一次取得者層である。当該地域は、最寄り駅から徒歩圏にあるもの の、道路が狭隘で地勢的にも付近は勾配が急であることや、コロナ禍の影響等で需要は活発とはいえず、地価はやや下 落基調が続いている。土地の中心価格帯については、１，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において規範性の高い住宅地の取引事例を収集選択のうえ試算されている。一方、標準地の付近 は勾配のある地勢であり、地勢条件に劣る住宅地域に存しており、自己使用目的の取引が中心で、合理的な賃貸共同住 宅の想定が困難であることから収益価格の試算は断念した。したがって、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [118.4] [101.0] 100 69,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の住宅地の地価動向は、一部の地域 で横ばい傾向も見られるが、コロナ禍の影響 もあり、全般的にはやや下落傾向にある。 特に変動は見られないが、既成の住宅地域で あり、地価はやや下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％