別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 泉佐野 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -13 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司 印  TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 51,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市長滝３２７０番１３ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模開発された一 般住宅が建ち並ぶ住 宅地域 東4.6m私道 水道、ガス 長滝 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ私道　 交通 施設 長滝駅北方 700m 法令 規制 ２中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、完全に熟成し、地域要因の変化は認められない。よって、今後とも地域要 因は現状を維持すると予測されるが、需要は弱含みであり、地価もやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、南海本線沿線で泉佐野市及び隣接市町を中心とする圏域。需要者は圏域内に居住する一次 取得者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。地域要因の変化はなく安定した推移を見せているが、周辺には農地 等も多く残されており、住宅の需給関係はやや弱含みとなっている。尚、現状では新型コロナウイルス感染症の影響は 認められない。価格水準は、同規模の土地で５００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００万円。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるところから、取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、代表標準地から検討した規準価格と均衡を得ている比準 価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の規模等から共同住宅を想定することは非現実的 であり、また自用目的が中心の戸建住宅地域であるが戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [132.4] [102.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による自粛要 請、インバウンド減少等により、景気は悪化 している。長期化すれば、住宅需要への影響 も懸念される。 小規模開発された住宅地域であるが、ほぼ熟 成しており、地域要因の変動はない。最寄駅 から徒歩圏にあるが、需要は弱く、地価は下 落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％