別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 泉佐野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -8 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　中井　英司 印  TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市佐野台２０番５６ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 熊取 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 熊取駅北方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉佐野市、貝塚市、泉南市等のＪＲ阪和線沿線の住宅地域。需要者は、泉佐野市の居住者を中心に、 周辺市域からの転入も認められる。周辺では、特に目立った大規模開発等はなく熟成した住宅地で、競合物件も多いが 、需給関係は最近緩和している。土地は２５０㎡で１５００万円から２０００万円程度、新築物件の取引はあまり見当 たらず、中古物件あるいは更地の取引がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は中規模の戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成されていないため、収益価 格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地か らの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 66,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉佐野市の不動産市場は、立地条件にもよる が住宅地では弱含み傾向、商業地では弱含み にある。 利便性及び住環境等が普通程度であり、需要 は弱含みで地価はやや下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％