別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 泉佐野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕 印  TEL.

鑑定評価額 9,340,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月1日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市俵屋３９３番６ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 北東6.9m市道 水道、ガス 日根野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．９ ｍ市道 交通 施設 日根野駅北西方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、既成住宅地域であり、特段の変動要因も認められず、概ね現在の要因が維持されるものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉佐野市内を中心に、南海本線・ＪＲ阪和線沿線の圏域と判断する。主な需要者は、泉佐野市内の地縁 者が中心となるが、日根野駅勢圏の住宅は安定した需要が認められ、地価は横ばい圏を維持している。標準的規模の中 心需要帯は、１，０００万円を超えると割高感が出るため、９００万円台程度、新築一戸建で２，５００万円程度であ る。事業系・工業系用途から住宅用途への転用が散見され、今後もこの傾向が続くことが想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅としての利用が支配的な住宅地域であり、自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標に 価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との 均衡をも検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地で近隣地域につい ては自己使用が中心となり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [105.8] [101.0] 100 64,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあって先行き不透明感は強まって いる。住宅需要に対する著しい影響は認めら れないが、今後の地価動向には注視が必要。 既成住宅地域であり地域要因に大きな変動は ない。日根野駅勢圏の住宅地域の需要は底堅 く、地価は概ね安定推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％