別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 八尾 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -22 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　島崎　仁司 印  TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市栄町２丁目１０９番 ｢栄町２－１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 八尾 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北５．７ ｍ市道 交通 施設 八尾駅北方 720m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の区画整然とした住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持する と予測される。地価水準は需給動向より当面は横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八尾市を中心とするＪＲ関西本線、近鉄大阪線沿線一帯に広がる住宅地域である。主たる需要者は、八 尾市内の居住者または地縁性を有する者であり、圏外からの転入者はほとんどない。ＪＲと近鉄が利用可能であり交通 利便性の面で優れた住宅地で市内居住者を中心に一定需要があるため需給関係は比較的安定している。土地は１００㎡ 程度で１，５００万円前後、新築戸建物件で総額３，０００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は賃貸用建物の想定が合理性に欠けるため、収益還元法は非適用とした。また対象標準地は、居住の快適性及び 利便性等を重視する住宅地であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 である。したがって、本件では、市場実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑 定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 70.8] [100.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により、地価は横ばいや下落 傾向が多く見られ、特に需要が少ない住宅地 や商業地でこの傾向が強く見受けられる。 地域要因に変動はなく、最寄駅から徒歩圏に 位置するため比較的安定した需要が認められ るが、地価は上昇までには至らない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％