鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茨木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１２ -5	茨木市		貸家建付地	（　）	不整形	北15m府道、東3.6m、南4m、三方路		商業高度地区5種 (100,400)
b	１００４ -21031	吹田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西12m市道、北6m、角地		商業高度4種最高45m (100,400)
c	１０１４ -21006	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	１０１４ -21005	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西（駅前広場）市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 447,096	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	481,966	100 [ 77.5]	621,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	622,000
b	(　 ) 629,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	617,291	100 [ 103.3]	597,571		598,000
c	(　 ) 660,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	660,351	100 [ 104.0]	634,953		635,000
d	(　 ) 700,428	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	700,428	100 [ 119.9]	584,177		584,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 600,000 円／㎡]

茨木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	119,471,241	25,553,856	93,917,385	68,460,000	25,457,385	（　0.9534） 24,271,071	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	564,443,512 円　　　　（　 482,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	660.00	ＲＣ7	4,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区7種	100 ％	400 ％	350 ％	1,172 ㎡	23.0 m x 51.0 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

高層の店舗兼事務所　１階店舗、２階～７階事務所

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

同種不動産の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	660.00	70.0	462.00	6,370	2,942,940	7.0	20,600,580
							3.0	8,828,820
2～ 7	事務所	570.00	75.0	427.50	2,970	1,269,675	5.0	6,348,375
							2.0	2,539,350
～

～

～

計		4,080.00	74.2	3,027.00		10,560,990		58,690,830
								24,064,920

⑨年額支払賃料	10,560,990 円　×　12ヶ月　＝　 126,731,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,027.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	126,731,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 10,138,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	116,593,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	58,690,830 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 539,956 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 24,064,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 2,337,955 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	119,471,241 円　　　　（　 101,938 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０３（賃）　　　　-5	5,339 ( 5,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	6,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,575 円/㎡　月額支払賃料（　 6,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１１６（賃）　　　　-10	3,818 ( 3,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 60.0]	100 [110.0]	6,428
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茨木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,250,000 円	1,050,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,801,956 円	126,731,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,476,900 円
	建物　　　　　　　　　 8,925,000 円	1,050,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,050,000 円	1,050,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,050,000 円	1,050,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,553,856 円　（　　　　　　 21,804 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,050,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 4,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	68,460,000 円（　　　　　 58,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	119,471,241 円
②総費用	25,553,856 円
③純収益　①－②	93,917,385 円
④建物等に帰属する純収益	68,460,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,457,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,271,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 564,443,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 482,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
茨木 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨木 5-1

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　飛松　智志

印

TEL.

鑑定評価額

668,000,000 円

１㎡当たりの価格

570,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茨木市西駅前町１０６番１外｢西駅前町５－４｣				②地積　(㎡)	1,172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区7種 (100,350)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ7	中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	南22m府道	水道、ガス、下水	茨木 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ府道

交通

施設

茨木駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,350)
防火
高度地区7種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。今後も現況を持続するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 594,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 475,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茨木市、高槻市等の駅前商業地域が中心となる。需要者の中心は、地元事業者のほか、物件によっては
デベロッパー、投資家などの参入が見込まれる。近年、大規模店は駐車スペースが確保できる幹線沿道等に進出し、在
来からの商店街や商業地においては、店舗経営を目的とした需要は概して弱い。取引は自用物件・マンション用地・収
益物件と多様となっており、需要の中心となる価格帯を見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、ＪＲ茨木駅前の普通商業地域であるため、比準価格は広い範囲の商業地の事例を採用して求めた。近隣地
域内では、商業事業者向けの賃貸市場が形成されている。収益価格には一定の有用性が認められるが、将来にわたって
安定的な純収益を適正に把握しがたいところがある。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格
を参考に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茨木 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 590,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[105.9]

[100.0]
100

567,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    561,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市中心部の商業地は堅調なマンション市場等
の需要に支えられている。低層階を中心に店
舗賃料水準は横ばいを維持している。

ＪＲ茨木駅に近いメイン通り沿いで、供給は
ほとんどなく、収益物件、共同住宅用地とも
に需要が高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

茨木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０６ -21	高槻市		更地	（　）	ほぼ台形	東40m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	１１１２ -29	高槻市		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m国道、中間画地		準工 (70,200)
c	１１１２ -5	茨木市		貸家建付地	（　）	不整形	北15m府道、東3.6m、南4m、三方路		商業高度地区5種 (100,400)
d	１１０１ -37	高槻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 789,707	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	847,896	100 [ 142.1]	596,690	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	597,000
b	(　 ) 395,767	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	395,767	100 [ 67.8]	583,727		584,000
c	(　 ) 447,096	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	481,966	100 [ 82.4]	584,910		585,000
d	(　 ) 520,282	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	507,654	100 [ 85.0]	597,240		597,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 594,000 円／㎡]

茨木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存していることから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	119,970,718	25,724,916	94,245,802	69,112,000	25,133,802	（　0.9534） 23,962,567	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	557,269,000 円　　　　（　 475,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	660.00	ＲＣ7	4,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区7種	100 ％	400 ％	350 ％	1,172 ㎡	23.0 m x 51.0 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

高層の店舗兼事務所　１階店舗、２階～７階事務所

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

同種不動産の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	660.00	70.0	462.00	6,300	2,910,600	7.0	20,374,200
							3.0	8,731,800
2～ 7	事務所	570.00	75.0	427.50	3,000	1,282,500	5.0	6,412,500
							2.0	2,565,000
～

～

～

計		4,080.00	74.2	3,027.00		10,605,600		58,849,200
								24,121,800

⑨年額支払賃料	10,605,600 円　×　12ヶ月　＝　 127,267,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,027.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	127,267,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 10,181,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	117,085,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	58,849,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 541,413 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 24,121,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 2,343,481 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	119,970,718 円　　　　（　 102,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０３（賃）　　　　-5	5,339 ( 5,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,503 円/㎡　月額支払賃料（　 6,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１１７（賃）　　　　-7	5,373 ( 5,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,633
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茨木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,300,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,818,016 円	127,267,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,476,900 円
	建物　　　　　　　　　 9,010,000 円	1,060,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,060,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,060,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,724,916 円　（　　　　　　 21,950 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,060,000,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 4,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,112,000 円（　　　　　 58,969 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	119,970,718 円
②総費用	25,724,916 円
③純収益　①－②	94,245,802 円
④建物等に帰属する純収益	69,112,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,133,802 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,962,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 557,269,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 475,000 円／㎡）