別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 茨木 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -33 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介 印  TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市稲葉町５８３番６ ｢稲葉町７－４｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 茨木市 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ２ｍ市道 交通 施設 茨木市駅南西方 540m 法令 規制 １住居 (70,168) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。駅徒歩圏の住宅地域で利便性 に優れるため、地価は横ばい又は若干の上昇基調で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線のうち、茨木市及び隣接する高槻市に形成される住宅地域である。 需要者は、当該圏域に地縁を有するエンドユーザーが大半を占める。近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住 宅地域であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地１２０㎡程度の物件で３，０００万円前後、新築の 戸建物件で４，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内の規範性の高い取引事例に基づき試算された。一方収益価格については、近隣地域 では、自用目的の取引が中心で、十分な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、市 場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    276,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [105.0] [100.0] 100 258,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    254,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は微増傾向で取引件数は概ね横 ばい。景気は新型コロナウイルス感染症の影 響等により厳しいものの、持ち直しの動きが みられる。 最寄駅徒歩圏の住宅地域であり、比較的閑静 な住環境を有し、住宅地として一定の需要が 認められ、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％