別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 茨木 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -29 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　川上　修二 印  TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市西河原２丁目１０９番１１ ｢西河原２－７－２９｣ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,192) 1:1.2 住宅 ＲＣ3 小規模一般住宅に共 同住宅等が見られる 住宅地域 北4.8m私道 水道、ガス、下水 ＪＲ総持寺 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ私道 交通 施設 ＪＲ総持寺駅北西方 450m 法令 規制 １中専 (70,192) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、小規模一般住宅に共同住宅等が見られる住宅地域である。今後とも現況程度で推移していくと思 われる。地価は若干の上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ東海道本線または阪急京都線沿線で、概ね茨木市市街地中部の圏域の小規模一般住宅を中心とする 住宅地域。需要者の中心は自己居住の住宅取得を目的とするエンドユーザーである。ＪＲ総持寺駅開業で、需要は高ま った。土地は、地積９０～１００㎡では１８００～２０００万円程度が需要の中心となっている。新築の戸建物件は３ ０００万円台後半から４０００万円が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己所有の戸建住宅地域であり、類似の住宅地の取引事例を採用して比準価格を求めた。周辺には賃貸マンション等 の収益物件も見られるが、対象標準地の規模では収益物件の建築は難しい。戸建の賃貸市場はないため、収益価格は試 算せず、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    276,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [135.2] [100.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は微増傾向。取引価格は横ばい からやや上昇。取引件数は減少。彩都では大 規模な物流施設の建設が進んでいる。 ＪＲ総持寺・阪急総持寺の２駅徒歩圏となっ たことによる利便性の向上を受けた戸建住宅 の取得需要が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％