別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 茨木 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -24 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　金尾　正哉 印  TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市山手台３丁目４０７番３０９ ｢山手台３－５－３２｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 茨木 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 茨木駅北方 7.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として、特段の変動要因もなく、現状のまま推移するものと予測する 。最寄り駅への交通・接近条件等が劣る住宅地の地価は、概ねやや下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨木市及び隣接市内の最寄り駅バス利用圏に所在する住宅地域である。需要者の属性は、自用目的の個 人が中心である。駅徒歩圏の利便性が良い住宅地域の地価は、概ね横ばい乃至やや上昇傾向で推移しているものの、バ ス利用圏の住宅地域の地価は、土地需要が限定的であるため、やや下落傾向で推移している。画地規模・立地条件等に よる個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難なものの、標準的画地規模の土地で１５～２０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的な特性が類似する茨木市内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映し た試算価格である。一方、対象近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場は、 転勤等による一時的な賃貸を除くと未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [169.5] [101.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微増、取引件数は横ばい乃至微減 傾向で推移している。駅徒歩圏の住宅地の地 価は横ばい乃至やや上昇傾向、バス圏はやや 下落傾向である。 茨木駅よりバス利用圏に所在する住宅地域で ある。需要は限定的であり、特段の変動要因 もなく、地価は概ねやや下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％