別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 茨木 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -21 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷　友博 印  TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市清水１丁目９４番 ｢清水１－２３－８｣ ②地積 　(㎡) 481   (         26)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅と 農家住宅が見られる 住宅地域 西4.5m市道、北側道 水道、下水 豊川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ　市道 交通 施設 豊川駅北東方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅と農家住宅が見られる市街化調整区域内の住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、現況 を維持して推移していくものと思料される。今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨木市及び周辺各市に所在する市街化調整区域内の住宅地域である。主たる需要の中心となる者は、同一 需給圏内の地縁的関係を有する者が中心で、圏外からの転入はほとんどない。取引価格は地縁的選好性を有することか ら、地縁的各種事情等によって左右され、需要の中心となる価格はばらつきがあり、中心価格帯は不明である。地縁的 取引が多く、土地需要は低迷しており、地価はやや弱含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内の住宅地域で、自用目的の取引が中心で、共同住宅等の賃貸物件はない。また戸建賃貸 市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、適切な事例の収集が困難を極めたが、農家住宅 市場の実態を反映した適切な価格である。よって、本件においては市場性を反映し、規範性を有する比準価格を標準と するのが相当と判断し、代表標準地から求められた価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 87.3] [101.0] 100 61,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症に伴う経済施策等 が、不動産市況に影響を与えている。 近隣地域において特筆すべき地域要因の変動 は認められない。農家集落地域に所在し、地 価はやや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％