鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

枚方 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０１ -14	枚方市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
b	９０１ -37	枚方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西（駅前広場）市道、中間画地		近商 (90,300)
c	９１４ -12	枚方市		貸家建付地	（　）	台形	北6.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	９０３ -47	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南5.4m市道、西6.8m、角地		近商 (100,300)
e	９０２ -232	寝屋川市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,202	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	239,804	100 [ 80.4]	298,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	298,000
b	(　 ) 217,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,634	100 [ 81.6]	266,708		267,000
c	(　 ) 205,669	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,669	100 [ 76.8]	267,798		268,000
d	(　 ) 200,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	188,700	100 [ 67.2]	280,804		281,000
e	(　 ) 311,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	311,860	100 [ 94.1]	331,413		331,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

枚方 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,260,633	1,766,930	7,493,703	5,867,130	1,626,573	（　0.9519） 1,548,335	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	36,007,791 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	92.00	Ｓ5	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	9.0 m x 18.3 m	前面道路：市道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（各階ファミリータイプ１戸）、敷地内に機械式駐車場を想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

５階建店舗兼共同住宅としては概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.00	75.0	69.00	3,214	221,766	6.0	1,330,596
							0.0	0
2～ 5	住宅	92.00	85.0	78.20	1,800	140,760	2.0	281,520
							1.0	140,760
～

～

～

計		460.00	83.0	381.80		784,806		2,456,676
								563,040

⑨年額支払賃料	784,806 円　×　12ヶ月　＝　 9,417,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 381.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,417,672 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 796,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,161,058 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,456,676 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,601 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 563,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 76,974 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,260,633 円　　　　（　 56,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０１（賃）　　　　-102	3,764 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	3,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,230 円/㎡　月額支払賃料（　 3,214 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０１（賃）　　　　-103	3,764 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	3,217
c	９０３（賃）　　　　-101	3,663 ( 3,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 90.0]	3,256

枚方 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	438,500 円	87,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	298,730 円	9,957,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 745,400 円	87,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,700 円	87,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,700 円	87,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,766,930 円　（　　　　　　 10,709 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,867,130 円（　　　　　 35,558 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,260,633 円
②総費用	1,766,930 円
③純収益　①－②	7,493,703 円
④建物等に帰属する純収益	5,867,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,626,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,548,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,007,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
枚方 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 5-4

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　田邊　文昭

印

TEL.

鑑定評価額

46,700,000 円

１㎡当たりの価格

283,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市禁野本町１丁目８９４番８｢禁野本町１－１８－７｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	大型店、銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西15.3m市道	水道、ガス、下水	枚方市 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．３ｍ市道

交通

施設

枚方市駅北東方

600m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特に大きな変化なく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測される。低層階を中心に店舗需要は底
堅く、地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

５階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 292,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、枚方市、寝屋川市及びその周辺地域の鉄道各駅勢圏の商業地域。需要者の中心は、市内を中心とする地
場の商業者や駅前等にチェーン展開する小売・飲食業者が大半を占める。近年は景気回復基調で、新規店舗の進出への
期待感もあったことから、供給は少ないものの需要は概ね安定している。駅近くの近隣商業地的な性格を有する土地は
１６０㎡程度で、４千万～６千万程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では、商業事業者向けの賃貸市場も一部で形成されているため、収益価格の有用性が認められる。しかし、市
内駅近の近隣商業地域における店舗・事務所用地は、上記市場の特性も踏まえると市場での現実の取引動向が重視され
る傾向がある。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 427,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[148.6]

[100.0]
100

282,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で
依然厳しい状況だが、一部持ち直しもあり、
枚方市の商業地需要は安定的で、地価は横ば
い傾向にある。

枚方市駅徒歩圏の商業地域で、その商圏は背
後地域を中心に広がっており、需要は概ね安
定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

枚方 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０１ -14	枚方市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
b	９０１ -37	枚方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西（駅前広場）市道、中間画地		近商 (90,300)
c	９０５ -244	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		近商地区計画等 (90,240)
d	９１４ -220	枚方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m府道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,202	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	239,804	100 [ 80.4]	298,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	298,000
b	(　 ) 217,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,634	100 [ 82.6]	263,479		263,000
c	(　 ) 265,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	265,470	100 [ 83.2]	319,075		319,000
d	(　 ) 229,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	229,095	100 [ 80.2]	285,655		286,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 292,000 円／㎡]

枚方 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,519,150	1,767,878	7,751,272	6,241,770	1,509,502	（　0.9519） 1,436,895	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	33,416,163 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼共同住宅	92.00	Ｓ5	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	9.0 m x 18.3 m	前面道路：市道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造５階建の店舗付マンションを想定した。１階店舗、２～５階住宅（ファミリータイプ）。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.00	82.6	75.99	3,400	258,366	4.0	1,033,464
							1.0	258,366
2～ 5	住宅	92.00	82.6	75.99	1,800	136,782	2.0	273,564
							1.0	136,782
～

～

～

計		460.00	82.6	379.95		805,494		2,127,720
								805,494

⑨年額支払賃料	805,494 円　×　12ヶ月　＝　 9,665,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 379.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,665,928 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 816,474 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,389,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,127,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 805,494 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 110,121 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,519,150 円　　　　（　 57,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０３（賃）　　　　-102	2,538 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,453 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０６（賃）　　　　-105	2,746 ( 2,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,590
c	９１３（賃）　　　　-103	3,868 ( 3,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [ 95.0]	3,429

枚方 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,200 円	93,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	306,178 円	10,205,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 793,000 円	93,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,300 円	93,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,300 円	93,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,767,878 円　（　　　　　　 10,714 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,300,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,241,770 円（　　　　　 37,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,519,150 円
②総費用	1,767,878 円
③純収益　①－②	7,751,272 円
④建物等に帰属する純収益	6,241,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,509,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,436,895 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,416,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）