別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 枚方 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -53 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行 印  TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市伊加賀西町１６２番７０ ｢伊加賀西町８２－４｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 枚方公園 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．７ ｍ市道 交通 施設 枚方公園駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした中小規模一般住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は認められない。また 、地価水準については、景気の不安定さはあるが、住環境等から概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の住宅地域で、概ね枚方市及び寝屋川市を中心とする圏域。需要者は、枚方市及び寝屋川 市内の京阪沿線に居住する１次取得者または２次取得者が中心である。景気の先行不透明感はあるものの、区画整然と した住宅地域で居住環境が良好であることから、需給関係に大きな変化はなく安定的で、地価も横這いで推移している 。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地４５坪程度で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中 心となっている。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実 態を反映した実証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適 用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [125.0] [102.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による不動産市場の停滞、先 行不透明感から、当市の住宅需要は停滞気味 で、当市全体の住宅地価も回復から一転して 下落傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。最寄駅から距 離はあるが、区画整然とした住宅地域で、そ の居住環境等から需要は底堅く、地価は横這 い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％